Seterhøyveien 27B

Adresse: Seterhøyveien 27B

Oppragsnummer: 17-0121/25

Prisantydning: kr 18 500 000

Omk. Kjøper beløp: kr 480 590

Totalpris: kr 18 980 590

Selger: Michelle Monsen Sveen

Matrikkel: Kommunenr: 301Gnr: 158Bnr: 1039

Eierform: Eiet

Boligtype: Frittliggende enebolig

Soverom: 4

Etasje: 3

Parkeringsforhold: Frittstående garasje på 18 m². Garasjen har elektrisk port og er tilkoblet strøm. Flere biloppstillingsplasser på romslig gårdsplass. Det er montert el-bil lader.

Beliggenhet: Eiendommen ligger i et etablert og attraktivt boligområde på Bekkelagshøgda i bydel Nordstrand, omtrent seks kilometer fra Oslo sentrum. Fra eiendommen tar det rundt åtte minutter å gå til nærmeste bussholdeplass, cirka ti minutter til trikkeholdeplassen på Sørli og omtrent fjorten minutter til T-banestasjonen på Karlsrud. På Holtet, som ligger i kort gangavstand, finner man blant annet delikatessebutikken Jacobs (gjenåpning høsten 2024), Åpent Bakeri, Joker dagligvare, sushirestaurant, apotek og treningssenteret Best Helse. Det tar rundt atten minutter å gå til Lambertseter senter, som tilbyr et stort utvalg av butikker, bibliotek, kinoen Symra og treningssenteret Sats. Området har flotte tur- og rekreasjonsmuligheter ved Ekebergsletta, Brannfjell og Østensjøvannet, samt nærhet til både Østmarka med fine turstier og lysløyper og Oslofjorden med flere populære badeplasser. I nærområdet finnes det et bredt utvalg av både kommunale og private barnehager. Boligen sogner til Kastellet skole, en populær barne- og ungdomsskole som ligger omtrent åtte minutters gange unna, ifølge informasjon fra Utdanningsetaten for skoleåret 2024/2025. Nærmeste videregående skoler er Lambertseter og Kongshavn, hvor sistnevnte holder til i de historiske lokalene til gamle Sjømannsskolen i Ekebergskråningen. Området har et aktivt og mangfoldig idrettsmiljø med tilbud innen fotball, håndball, langrenn, alpint og allidrett. Bækkelagets Sportsklub, Nordstrand IF og KFUM tilbyr aktiviteter for alle aldersgrupper. Det finnes flere treningssentre i nærheten, som Sats på Karlsrud og Lambertseter, begge med barnepass og badstue, samt Best Helse på Holtet og EVO ved Sæterkrysset. Ekebergsletta har egen lysløype og muligheter for frisbeegolf og ridning ved EKT. Østmarka byr på et stort nettverk av stier i variert terreng, perfekt for turer året rundt.

Adkomst: Det vil bli skiltet med Notar visningsskilter ved annonserte visninger. Se for øvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Kommunale avgifter: kr 34 602

Kommunale avgifter år: 2025

Info kommunale avgifter: Kommunale avgifter fordeles på fire terminer og innkreves i mars, mai, august og oktober. De kommunale avgiftene fordeler seg slik: - Feie-og tilsynsgebyr, kr. 243,- - Renovasjonsgebyr, kr. 12 239,- - Vann-og avløpsgebyr, kr. 22 125,- *Vær oppmerksom på at oppgitte kommunale avgifter og eiendomsskatt er et estimat for inneværende år.

Eiendomsskatt: kr 4 502

Eiendomsskatt år: 2025

Info eiendomsskatt: Oslo kommune har innført eiendomsskatt fra og med 2016. Skattesatsen for 2020 er fastsatt til 3 promille og det er vedtatt et bunnfradrag på 4 millioner kroner. Ta kontakt med Eiendomsskattekontoret eller megler for nærmere informasjon om beregning av avgiftsgrunnlag og eiendomsskatten.

Formuesverdi primær: kr 4 810 000

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: kr 13 300 000

Formuesverdi sekundær år: 2023

Info formuesverdi: Med primærboliger menes der boligeier er folkeregistrert bosatt, mens sekundærboliger menes alle andre eiendommer herunder fritidseiendommer, pendlerboliger og utleieobjekter.

Borettslagets forsikringsselskap: IF

Omkostninger: kr. 18 500 000,- (Prisantydning) -------------------------------------------------------- kr. 17 000,- (Boligkjøperforsikring -Söderberg & Partners) kr. 462 500,- (Dokumentavgift) kr. 545,- (Tinglysing skjøte) kr. 545,- (Tinglysning pantedokument (pr. stk.)) -------------------------------------------------------- kr. 480 590,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- kr. 18 980 590,- (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------------------------------- NB! Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper.

Omk. Kjøper beløp: kr 480 590

Tomteareal: 761 m²

Beskrivelse av tomt: Eiendommen ligger på en pent opparbeidet tomt i skrånende terreng, med gode solforhold og utsyn mot de omkringliggende boligområdene på Bekkelagshøgda. Tomten fremstår som velstelt og tilpasset terrengets naturlige høydeforskjeller, med plenarealer, prydbusker og beplantning som gir et frodig og innbydende preg. Det er asfaltert adkomstvei fra offentlig gate og biloppstillingsplass/garasje på eiendommen. Eiendommen er funksjonelt disponert med terrasse, frittliggende bod og flere muligheter for oppbevaring. Områdene rundt bygningen er opparbeidet med hellelagt gårdsplass og trapp mellom nivåene, noe som gir en praktisk ferdsel også i skrått terreng. Tomten er innrammet av hekk og gjerde mot naboeiendommer, som gir et privat og skjermet uterom. Generelt fremstår eiendommen som velorganisert og lettstelt, med balansert fordeling mellom grøntarealer, gårdsplass og opparbeidede flater. Deler av tomten strekker seg ut i Seterhøyveien og er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn etter regulerings- og ut parselleringsplan for eiendommen Søndre Hellerud, 933619, vedtatt 28.04.1919.

Takstmann: Christian Amundsen

Type takst: Tilstandsrapport

Takstdato: 26.10.2025

Byggemåte: Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Besiktiget fra takfot. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål fra byggeåret. Det er montert stigetrinn til pipen og snøfangere. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmuren er lette bindingsverksvegger i tre, komplementert med liggende trekledning fra byggeår. Takkonstruksjon/loft: Boligen har saltak med ark, og takkonstruksjonen er oppført med W-takstoler i tre. Lufting fra raftene med forenklet undertak av sutaksplater. Det er tilkomst til loft via en nedfellbar loftsluke med stige og flere kneloft. Fuktsikring og drenering: Fuktsikring og drenering fra byggeåret. Grunnmur og fundamenter: Bygget har en grunnmur i lettklinkerblokker med betongsåle som fundament fra byggeår. Terrengforhold: Eiendommen ligger i et skrånende terreng med fall inn mot bygningen. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør av plast og vannledning av plast (PEL). Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. Vinduer: Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1996, samt ett vindu i tre 2. etasje med 2-lags glass fra 2022. Dører: Boligen har to ytterdører i malt trevirke, én i 1. etasje og én i kjeller på soverom, begge fra byggeåret. På kjøkkenet i 1. etasje er det en balkongdør i tre med 2-lags glass som gir adkomst til terrassen, og i stuen en skyvedør i tre med 2-lags glass som gir adkomst til samme terrasse. Begge dørene er fra byggeåret. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Ved inngangspartiet er det oppført en terrasse og trapp i trekonstruksjon med trykkimpregnerte terrassebord og et rekkverk i malt trevirke. Terrassen ble målt til ca. 4 m². Fra stue og kjøkken er det utgang til en sydvestvendt terrasse med tilhørende trapp på 32 m². Terrassen er oppført i trekonstruksjon, fundamentert på trepåler med bjelkelag, hvor bjelkesko er festet til yttervegg. På dekket er det lagt trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk i malt trevirke. Under terrassen er det stedvis rester av et plastbelagt undertak. Rommet under terrassen benyttes som oppbevaringsplass for redskaper. Utvendige trapper: Hagen er delt opp i ulike platåer med rekkverk og trapp mellom platåene. Trappen er oppført i trykkimpregnerte materialer, mens rekkverket har malt trevirke. Frittliggende bod: På tomten er det oppført en liten utebod i bindingsverk med trekledning og saltak tekket med takshingel. Boden ble målt til ca. 3 m². Tekniske installasjoner: Vannledninger: Boligen har vannledninger i kobber og plast, utført som plast rør-i-rør-system med en åpen fordelerstokk plassert på vaskerom i kjeller. Her er også hovedstoppekranen og vannmåler også plassert. Vannledninger har varierende alder og tilstand. Det er i tillegg installert et separat fordelerskap for badet i kjelleren fra 2007. Avløpsrør: Boligen har avløpsrør av plast fra byggeår med stakeluke på vaskerommet i kjelleren. Ventilasjon: Boligen har mekanisk ventilasjon i 1 og 2.etasje, mens kjeller har naturlig ventilasjon via spalter i vinduer og ventiler i vegg. Varmesentral: Boligen varmes opp av vedovn i stue, varmekabler på våtrom, entré, toalettrom og rom i kjeller, ellers elektrisk oppvarming med panelovner. Varmtvannstank: En ca. 300 liters varmtvannsbereder fra 1997, plassert på vaskerom i kjeller. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles oppgang. Boligen har et skjult elektrisk anlegg, hvor ledningsføringen i hovedsak er lagt skjult i vegger og himling. Hovedsikring: 63 amp. Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG3) av takstmann: Store eller alvorlige avvik: - Utvendig > Vinduer Vurdering av avvik: Karmene i vinduene er slitte, og det er sprekker i trevirket. Det er registrert råteskader i vindusomrammingen, hovedsakelig i områder der trevirke er montert tett mot vannbrettet, noe som har medført fuktpåvirkning over tid. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: Vinduene bør utbedres og eventuelt skiftes ut der det er sprekker og slitasje, for å hindre ytterligere forringelse og redusert isolasjonsevne. Dersom vinduene ikke vedlikeholdes eller byttes ut ved behov, kan det føre til økt varmetap, høyere energikostnader og risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Råteskadet trevirke rundt vinduene må utbedres. Her bør det samtidig etableres en spalte på minimum 6 mm mellom kledning og vannbrett, for å redusere risikoen for fukt- og råteskader i treverket. Kostnadsestimatet er kun for lokale utbedringer av råteskadet trevirke. Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,- - Utvendig > Dører Vurdering av avvik: Balkongdøren på kjøkkenet har påvist råteskade i dørblad. Trevirke på dørene er værslitte utvendig og med sprekker i trevirket. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når døren bør byttes. Nyere dører har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen Konsekvens/tiltak: Balkongdøren på kjøkkenet bør utbedres eller skiftes ut grunnet råteskade i dørbladet, for å unngå ytterligere forringelse og risiko for fuktinntrengning. Værslitte dører med sprekker i trevirket bør overflatebehandles og eventuelt repareres for å forhindre økt slitasje, redusert levetid og mulighet for fuktskader i konstruksjonen. Kostnadsestimatet er kun for lokal utbedring av råteskade på balkongdøren Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,- - Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger Vurdering av avvik: Det er krav til rekkverk ved høydeforskjell på 50 cm eller mer fra dekke til terreng eller underliggende plan. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyden på rekkverket skal være minimum 1,0 m. I dette tilfellet er rekkverket målt til 98,5 m og tilfredsstiller ikke minimumskravet til høyde på rekkverk etter dagens krav. Både dekke og rekkverk bærer preg av alder og slitasje. Det er påvist at dekke og rekkverket har en del sprekker med lokale råteskader i konstruksjonsvirke på begge terrassekonstruksjonene. Ved belastning av rekkverk påvises svakheter i innfesting mot bjelkelaget, rekkverket gir etter. Løsningen hvor bjelkelaget er festet med bjelkesko inn mot kledning er ikke en fagmessig god løsning og kan i verste fall utgjøre en risiko dersom bakenforliggende konstruksjon ikke er prosjektert for å tåle belastningen. Det plastbelagte taket under bjelkelaget er gammelt og skadet Konsekvens/tiltak: Rekkverkets høyde bør økes til minimum 1,0 m for å oppfylle dagens krav og redusere risiko for fallulykker, men ikke et krav på oppføringstidspunktet. Dekke og rekkverk bør utbedres eller skiftes ut grunnet sprekker og lokale råteskader, for å hindre videre forringelse. Innfestingen av rekkverket mot bjelkelaget bør undersøkes nærmere og eventuelt forsterkes for å sikre tilstrekkelig stabilitet og unngå at rekkverket gir etter ved belastning. Løsningen med bjelkelag festet med bjelkesko mot kledning bør vurderes av fagkyndig, da dette kan medføre risiko for konstruksjonssvikt dersom underliggende konstruksjon ikke er dimensjonert for belastningen. Det plastbelagte undertaket under bjelkelaget bør skiftes ut eller repareres for å hindre vanninntrengning og ytterligere skade på konstruksjonen. Kostnadsestimatet kan endre seg etter at hele skadeomfanget er avdekket Kostnadsestimat: Kr. 20 000-100 000,- - Utvendig > Utvendige trapper Vurdering av avvik: Både trappen og rekkverket bærer preg av alder og slitasje. Det er påvist sprekker og manglende vedlikehold, samt lokale råteskader. Ved belastning av rekkverket er det avdekket svakheter i fundamenter og innfesting. Ett av trappetrinnene er løse med svakheter i innfestingen Konsekvens/tiltak: Trapp og rekkverk bør utbedres eller skiftes ut på grunn av sprekker, lokale råteskader samt svakheter i innfesting og fundamentering. Tiltak anbefales for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og for å redusere risiko for personskade. Kostnadsestimat: Kr. 20 000,-100 000,- - Innvendig > Rom Under Terreng Vurdering av avvik: Fra hulltaking i omkledningsrommet ble det, i tillegg til høyt fuktinnhold i bunnsvillen, påvist bruk av dampsperre. Bruk av dampsperre anbefales ikke lenger i denne typen konstruksjon, da plasten kan stenge fukt inne i konstruksjonen og dermed øke risikoen for muggog råteskader. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktvandring fra inneluften inn i veggkonstruksjonen, men i kjellervegger under terreng kan dette føre til at eventuell fukt ikke får mulighet til å tørke ut, noe som kan gi økt risiko for fuktskader. Til venstre for trappen ble det observert at trefiberbaserte plater er montert rett på grunnmuren, uten lufting. Når platene er lagt tett inntil grunnmuren, vil fukt fra vegg og grunnmuren kunne overføres til platene. Dette er en uheldig løsning som over tid kan føre til fuktskader. Konsekvens/tiltak: Med bakgrunn i påviste forhold anbefales det ytterligere undersøkelser for å avdekke hele skadeomfanget. Dampsperre i kjellervegger bør fjernes for å redusere risikoen for innestengt fukt og påfølgende mugg- og råteskader. Trefiberbaserte plater som er montert direkte mot grunnmur uten lufting bør fjernes eller ombygges slik at det etableres tilstrekkelig lufting mellom plate og mur, for å hindre fuktopptak og utvikling av skader i materialene. Dersom det ikke gjennomføres tiltak, er det økt fare for fuktskader, mugg- og råteutvikling i skjulte konstruksjoner, noe som kan medføre kostbare utbedringer på sikt. Et eventuelt tiltak må sees i sammenheng med utvendig fuktsikring av grunnmur og drenering. Det bør samtidig tas høyde for at fundamenter uten drenerende eller kapillærbrytende underlag er krevende å utbedre, og at dette kan medføre kapillært oppsug av fukt fra grunnen. Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 4 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann, noe som i dette tilfellet har sammenheng med de observerte avvikene. Et endelig kostnadsestimat kan først fastsettes når ytterligere undersøkelser er gjennomført, og omfanget av skadene er fullt ut kartlagt. Kostnadsestimat: kr. 20 000-100 000,- - Innvendig > Hybelkjøkken Vurdering av avvik: Det er ikke montert ventilator tilknyttet platetoppen. Det er heller ikke montert komfyrvakt. Konsekvens/tiltak: Kjøkkenventilator bør monteres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og fjerning av matos. Manglende ventilator kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og lukt, samt økt risiko for mugg- og fuktskader. Komfyrvakt bør også installeres for å redusere risikoen for brann ved bruk av platetoppen. Manglende komfyrvakt øker faren for branntilløp ved uoppmerksomhet eller teknisk svikt. Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,- - Tomteforhold > Fuktsikring og drenering * Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’ Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid for dreneringen er overskredet. Grunnmursplast er observert mot grunnmur, men ved enkelte steder, blant annet ved lysgraver, er plasten ikke synlig. Påvist høyt fuktinnhold i bunnsviller fra "Rom under terreng" indikerer at drenering og tettesjikt har begrenset effekt. Dreneringens tilstand har direkte betydning for både underetasjens bruksområder og konstruksjonens tekniske tilstand. Da dreneringen er nedgravd og skjult, må vurderingen baseres på alder og observasjoner fra hulltaking i rom under terreng. Teknisk levetid for drenssystemer varierer betydelig, vanligvis mellom 20 og 60 år. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og eventuelt utbedring av drenering og fuktsikring for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fuktinntrengning. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for fuktskader i underetasjen, redusert bruksverdi og skade på konstruksjonen. Et endelig kostnadsestimat kan ikke fastsettes før dreneringens tilstand og funksjon er nærmere undersøkt. Tiltaket må vurderes i sammenheng med forholdene under terreng samt den kjente overvannsproblematikken i området Kostnadsestimat: Kr. 20 000-100 000,- - Tomteforhold > Terrengforhold Vurdering av avvik: Terrenget har fall inn mot grunnmuren. Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 4 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Risikoscore 4 indikerer at området har moderat til høy risiko for problemer som følge av store nedbørsmengder og mangelfull drenering. Det vil si at området kan være utsatt for opphopning av overvann, som igjen kan føre til lokale oversvømmelser,vanninntrengning i bygninger eller kjellere, erosjon eller ustabil grunn enkelte steder, og økt belastning på overvannsnettet ved kraftig nedbør. Konsekvens/tiltak: Dersom terrenget ikke heller tilstrekkelig bort fra bygningen, kan overflatevann renne inn mot grunnmuren. Dette kan øke fuktbelastningen på konstruksjonen, redusere dreneringens effekt og i verste fall føre til vanninntrengning i kjeller eller sokkeletasje. Over tid kan dette også bidra til skader som fuktige kjellervegger, muggvekst og svekket bærekonstruksjon. Terrenget rundt bygningen bør justeres slik at det har en helning på minst 1:50 (2 cm per meter) over en avstand på minst 3 meter ut fra grunnmuren. Dette sikrer at overflatevann ledes bort fra bygget. Eventuelt kan det etableres drenerende tiltak som drensgrøfter, sandfang eller fordrøyningsløsninger for å håndtere overvann effektivt. Ved store vannmengder eller utfordrende grunnforhold kan ytterligere tiltak som kantdrenering eller avledning med drensrør vurderes. Kostnadsestimat: Kr. 20 000-100 000,- - Våtrom > 2.etasje > Bad > Generell Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). TG 3 er satt for rommet på bakgrunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Det ble ikke registrert synlig membran i sluk, og det er observert sprekker i fugene på veggene innenfor dusjsonen. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en fullstendig oppgradering av våtrommets tettesjikt og membran for å sikre at rommet tåler normal bruk etter dagens krav. Manglende tetthet i våtsonen og sprekker i fugene medfører økt risiko for fukt- og vannskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til omfattende reparasjonsbehov og redusert levetid for våtrommet. Kostnadsestimat: Kr. 200 000-500 000,- - Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tettesjiktet består av smøremembran som ikke er utført fagmessig og mangler et beskyttende dekke i nisjen. Eier opplyser at tettesjiktet ikke ble skiftet ut i forbindelse med oppgraderingen. På bakgrunn av alder og manglende tilfredsstillende tettesjikt er det satt TG3 på hele konstruksjonen. Det må påregnes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres fullstendig oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran, slik at det tilfredsstiller dagens krav til våtsone og vannbelastning. Manglende eller utilstrekkelig tettesjikt medfører økt risiko for fukt- og vannskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til omfattende reparasjonsbehov og redusert levetid for bygget. Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,- - Våtrom > Kjeller > Bad > Overflater vegger og himling Vurdering av avvik: Det er påvist løse fliser, bom (hulrom) og sprekker i fuger. Konsekvens/tiltak: Fliser med bom og sprekker i fuger bør utbedres for å hindre videre skadeutvikling og redusere risikoen for fuktinntrengning i konstruksjonen. Dersom slike avvik ikke utbedres, kan det føre til fuktskader og redusert levetid for veggkonstruksjonen. Kostnadsestimatet forutsetter at det er mulig å foreta lokal utbedring av avviket. Ved mer omfattende skader må det foretas en ny vurdering av hvilke tiltak som er nødvendige. Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,- - Våtrom > Kjeller > Bad > Overflater Gulv Vurdering av avvik: Det er påvist motfall på gulv, fliser med bom (hulrom) og sprekker i fuger Konsekvens/tiltak: Det bør utbedres motfall på gulvet, samt utbedres fliser med bom og sprekker i fuger, for å redusere risiko for vannansamling, fuktskader og følgeskader i tilstøtende konstruksjoner. Manglende utbedring kan føre til redusert levetid på gulvet og økt fare for vannlekkasjer. Kostnadsestimatet forutsetter at det er mulig å foreta lokal utbedring av avviket. Ved mer omfattende skader må det foretas en ny vurdering av hvilke tiltak som er nødvendige. Kostnadsestimat: Kr. 20 000-100 000,- Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG2) av takstmann: Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig > Taktekking Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Utvendige vindskiebeslag er ikke fagmessig utført. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundigere undersøkelse av taket av fagperson under sikre forhold for å avdekke eventuelle skjulte skader. Mose bør fjernes for å hindre ytterligere slitasje og redusere risikoen for vanninntrenging. Vindskiebeslagene bør utbedres slik at de tilfredsstiller fagmessige krav, for å unngå fuktskader og forringelse av takkonstruksjonen. Når taktekking og undertak nærmer seg slutten av forventet brukstid, bør det planlegges for utskiftning for å redusere risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningen - Utvendig > Nedløp og beslag Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner har punktvise lekkasjer Konsekvens/tiltak: Takrenner, nedløp og beslag bør kontrolleres og utbedres der det er lekkasjer, for å hindre vannskader på fasade og grunnmur. Videre forringelse kan føre til økte vedlikeholdskostnader og risiko for fuktskader på bygningen - Veggkonstruksjon: Vurdering av avvik: Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler, samt stedvise råteskader i kledningen. Det er ikke registrert tilstrekkelig musetetting i nedre del av kledningen, noe som øker risikoen for at mus kan komme inn i bygningen. Konsekvens/tiltak: Værslitt og oppsprukket trevirke samt råteskader i kledningen bør utbedres for å hindre videre forringelse av fasaden og redusere risikoen for fuktskader. Det bør etableres tilstrekkelig musetetting i nedre del av kledningen for å forhindre at skadedyr kommer inn i bygningen, da dette kan føre til skader på konstruksjonen og inneklimaet. - Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: Isolasjonsmatter presser enkelte steder raftepappen opp mot undertaket, noe som reduserer luftingen. Det er observert «buler» og fuktmerker i sutaksplatene, noe som indikerer kondens. Det ble utført fuktmåling i takstoler ved hjelp av et protimeter MMS2, hvor det påvises et fuktinnhold i trevirke på 17,2 vektprosent. (Den kritiske grensen for treverk ligger på rundt 17–20 vektprosent, mens fibermetningspunktet ligger på ca. 30 vektprosent) Kneloftene lot seg ikke inspisere fullt ut, da det er etablert både raftepapp og isolasjonsmatter som ligger tett inntil kneloftsdøren. Konsekvens/tiltak: Isolasjonsmatter bør justeres slik at de ikke presser raftepappen opp mot undertaket, for å sikre tilstrekkelig lufting. Forholdet bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres, for å hindre fuktskader og redusere risikoen for mugg- og råteskader i takkonstruksjonen. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå økt fuktbelastning, som over tid kan føre til skader på treverk og redusert levetid for takkonstruksjonen. Ved utbedring bør også kneloftene inspiseres ytterligere. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke på befaring grunnet begrenset tilkomst. - Utvendig > Frittliggende bod Vurdering av avvik: Boden bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Konsekvens/tiltak: Boden må oppgraderes. - Innvendig > Overflater Vurdering av avvik: Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk. I entreen registreres bomlyd i gulvflisene, noe som tyder på manglende vedheft mellom flisene og underlaget. Enkelte av flisene har også sprekker i fugene. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utbedring eller utskifting av gulvfliser med bomlyd og sprekker i fugene for å sikre god vedheft og hindre videre skadeutvikling. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå økt risiko for at fliser løsner eller sprekker ytterligere, noe som kan føre til behov for mer omfattende reparasjoner over tid. - Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik . Konsekvens/tiltak: Slike skjevheter som nevnes her kan være innenfor det normale og skyldes ofte naturlige bevegelser og setninger i bygningen etter oppføring. Vurderingen i rapporten er basert på en stikkprøvekontroll og omfatter ikke en presis måling av gulvenes planhet. For en nøyaktig vurdering anbefales en planhetsmåling av alle gulv, noe som ikke inngår i denne tilstandsvurderingen. - Innvendig > Radon Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: Statens Strålevern anbefaler at man måler radon i alle boliger og på alle arbeidsplasser som befinner seg lavere enn tredje etasje over bakkenivå. I boliger hvor boligeieren selv bor er dette en anbefaling, men dersom man leier ut, eller har lokaler der det drives næringsvirksomhet, er det krav om at eieren skal foreta målinger - Innvendig > Pipe og ildsted Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en kontroll av pipen for å avdekke eventuelle skader eller slitasje, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Manglende oppfølging kan medføre økt risiko for lekkasjer, brannfare eller redusert funksjon på fyringsanlegget. - Innvendig > Innvendige trapper Vurdering av avvik: Trapper bærer preg av alder og bruksslitasje. Konsekvens/tiltak: Overflater bør slipes og overflatebehandles. - Innvendig > Innvendige dører Vurdering av avvik: Dørene fremstår med normal alders- og bruksslitasje. Enkelte dører tar i karm ved lukking Konsekvens/tiltak: Det bør utføres justering av dører som tar i karm for å sikre normal funksjon og forhindre økt slitasje på dørblad og karm. Dører med normal alders- og bruksslitasje bør følges opp med jevnlig vedlikehold for å unngå ytterligere forringelse. - Tekniske installasjoner > Vannledninger Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige vannledningene. Det er påvist kondensering og irring på kobberrørene. Fordelerstokken er montert på vegg i vaskerommet uten tettesjikt på vegg og uten tilfredsstillende tettesjikt på gulv. Dette kan medføre fukt- og vannskader i omkringliggende konstruksjoner. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-systemet i servantskapet på kjøkkenet. Konsekvens/tiltak: Det bør monteres tettemuffer i enden av varerørene for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Kondensering og irring på kobberrørene bør undersøkes nærmere av fagperson, da dette kan føre til lekkasjer og påfølgende vannskader. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av vannledningene, anbefales det å vurdere tilstand og eventuelt planlegge utskiftning for å redusere risikoen for plutselige skader og lekkasjer. Manglende tettesjikt på vegg og gulv ved fordelerstokken bør utbedres for å unngå fukt- og vannskader i omkringliggende konstruksjoner. - Tekniske installasjoner > Avløpsrør Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke mulig å verifisere lufting for avløpssystemet. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utskiftning av avløpsrør når forventet brukstid nærmer seg slutten, for å redusere risiko for lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjoner. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å verifisere om avløpssystemet har tilstrekkelig lufting, da manglende lufting kan føre til luktproblemer og redusert funksjon på avløpsanlegget. - Tekniske installasjoner > Ventilasjon Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Tekniske installasjoner > Varmtvannstank Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg Vurdering av avvik: Manglende samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget medfører usikkerhet rundt omfang og kvalitet på arbeidet som er utført. Uten dokumentasjon er det ikke mulig å bekrefte at installasjonen er utført i samsvar med gjeldende forskrifter (FEK og NEK 400). Dette kan medføre økt risiko for feil, redusert elsikkerhet, og i enkelte tilfeller begrensninger i forsikringsdekning ved skade. De synlige kablene har utilstrekkelig mekanisk beskyttelse. Kursfortegnelse er mangelfull. Med bakgrunn i påviste forhold, alder på anlegget og manglende samsvarserklæringer, anbefales det å gjennomføre en utvidet el-kontroll utført av registrert elektroinstallatør. Dette innebærer visuell kontroll, testing og målinger av det elektriske anlegget, samt utarbeidelse av rapport med eventuelle påviste avvik og anbefalte tiltak. Kostnadsestimat for utvidet el-kontroll ligger normalt i størrelsesorden kr 4 000–7 000, avhengig av valgt leverandør. Eventuelle utbedringer avdekket ved kontrollen vil komme i tillegg - Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Våtrom > 2.etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom Vurdering av avvik: Den kritiske grensen for treverk ligger på rundt 17–20 vektprosent, mens fibermetningspunktet ligger på ca. 30 vektprosent. De målte verdiene ligger under de kritiske grensene, men ideelt sett burde målingene vært nær 0 vektprosent og ikke 11,8 vektprosent. Dette kan tyde på at badet er lite brukt, og at den målte fuktigheten er gjenværende etter siste bruk av dusjen. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres jevnlige fuktmålinger for å overvåke utviklingen, og det anbefales å undersøke om det foreligger skjulte lekkasjer eller mangler i fuktsikringen. Ved å følge opp dette kan man redusere risikoen for fremtidige fuktskader og råte i konstruksjonen. Tiltaket bør sees i sammenheng med avvik som ble påvist på badet - Kjøkken > 1.etasje > Kjøkken > Overflater og innredning Vurdering av avvik: Det er påvist at overflater har noe skader Konsekvens/tiltak: Ingen umiddelbare tiltak er nødvendig utover normalt vedlikehold. Det må påregnes utbedringer eller overflatebehandling ved behov. - Kjøkken > 1.etasje > Kjøkken > Avtrekk Vurdering av avvik: Ventilator er 28 år. Konsekvens/tiltak: Ventilatoren har sannsynligvis begrenset gjenværende levetid som følge av alder. Det bør påregnes utskifting ved svikt eller redusert funksjon. Funksjon og kapasitet bør kontrolleres nærmere. - Spesialrom > 1.etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det påvises fliser med bom (hulrom). Det observeres slitasje på innredningen, som vurderes å være av kosmetisk karakter. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres en løsning som synliggjør eventuelle lekkasjer fra den innebygde sisternen, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Fliser med bom bør følges opp og eventuelt utbedres, da slike fliser har økt risiko for å løsne, sprekke eller forårsake ytterligere skader på overflaten. Slitasje på innredningen vurderes som kosmetisk, og utbedring er kun nødvendig dersom det er et ønske om forbedret estetikk. - Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom Vurdering av avvik: Det ble gjennomført fuktmåling via inspeksjonsluke i vegg ved stakeluke, hvor det ble registrert et fuktinnhold i bunnsvillen på 18,5 vektprosent. Den kritiske grensen for treverk ligger på rundt 17–20 vektprosent, mens fibermetningspunktet ligger på ca. 30 vektprosent. De målte verdiene over de kritiske grensene, men det ble ikke påvist råteskader i området. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres jevnlige fuktmålinger for å overvåke utviklingen, og det anbefales å undersøke om det foreligger skjulte lekkasjer eller mangler i fuktsikringen. Ved å følge opp dette kan man redusere risikoen for fremtidige fuktskader og råte i konstruksjonen. Tiltaket bør sees i sammenheng med avvik som ble påvist på badet og i "Rom under terreng - Våtrom > Kjeller > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er passert. Fra inspeksjonsluke i tilstøtende rom observeres det fliser på et dekke under baderomsgulvet. Denne observasjonen stemmer ikke overens med bildene som er fremvist fra oppussingen av badet. Det ble ikke observert membran i overgangen mellom klemring og sluk. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare utførelsen av membranløsningen, spesielt i overgangen mellom klemring og sluk, samt avklare avviket mellom observerte fliser og dokumenterte bilder fra oppussingen. Manglende synlig membran og ukjent utførelse medfører økt risiko for fuktskader i konstruksjonen, da membranens funksjon og levetid er usikker. - Våtrom > Kjeller > Bad > Sanitærutstyr og innredning Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det observeres slitasje på innredningen, som vurderes å være av kosmetisk karakter. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres en løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygd sisterne, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i bygningskonstruksjonen. Slitasje på innredningen vurderes som kosmetisk, og utbedring er kun nødvendig dersom det er et ønske om forbedret estetikk. Regelmessig vedlikehold og kontroll av avløpspumpen er viktig, da tette slanger eller feil i pumpen kan føre til tilbakeslag eller lekkasje. - Våtrom > Kjeller > Bad > Ventilasjon Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. - Våtrom > Kjeller > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom Vurdering av avvik: Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Da fuktinnholdet i bunnsvillen ligger tett opp mot grenseverdiene, kan det ikke utelukkes forekomst av skjulte skader i konstruksjonen som ikke ble avdekket ved denne hulltakingen. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader. Da badet ligger i kjeller, hvor det også er påvist høyt fuktinnhold fra andre hulltakinger, er det risiko for at det kan forekomme skader i konstruksjonen på badet. Uten nødvendige tiltak kan dette føre til utvikling av muggsopp eller råteskader, noe som vil redusere konstruksjonens levetid og medføre økte utbedringskostnader. For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig.

Innhold: Boligen strekker seg over 3 plan: Kjelleretasje har egen inngang fra terrengnivå og inneholder hall med trapp, vaskerom, gang, bod, omkledningsrom, soverom og bad. 1. etasje består av entré, hall med trapp, soverom/kontor, stue/spisestue, kjøkken og toalettrom. 2. etasje har bad, loftstue og tre soverom. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport, utført av Christian Amundsen.

Standard: 1.ETASJE: ENTRÉ Lys og romslig entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. God plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entréen er det adkomst til ett av boligens soverom, samt til separat toalett, stue og kjøkken. STUE Det første som møter deg i stuen er de store vinduene som slipper inn rikelig med naturlig lys. Rommet er lett å møblere i soner med loungegruppe, samt TV-krok med øvrig møblement. De store vindusflatene kombinert med funksjonell planløsning gir luftig inntrykk og god romfølelse. Stuen har lyse vegger og lekkert skipsgulv i heltre eik. Peisen skaper en lun og hyggelig atmosfære på kalde høst- og vinterdager. Det er god plass til å innrede med spisegruppe i tilknytning til kjøkkenet med plass til hele familien. KJØKKEN Tidløst og moderne designkjøkken fra Unoform, opprinnelig fra byggeåret, i en delvis åpen og sosial løsning mot spisestuen. Innredningen har profilerte og glatte fronter i tre og laminat, med nedfelt dobbel kum i rustfritt stål og tilhørende blandebatteri. Benkeplaten er i laminat, og overskapene har både glassdører og sjalusidører. Det er etablert belysning under overskap som gir godt og funksjonelt arbeidslys. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer fra Siemens Miele og Gorenje, herunder bred induksjonstopp, stekeovn, kjøleskap, kaffemaskin samt halvintegrert oppvaskmaskin under benkeplate. Over platetoppen er det montert kjøkkenventilator med hette i børstet stål. TERRASSE Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en fantastisk sydvestvendt terrasse på ca. 32 kvm. Terrassen fungerer som en fin forlengelse av stue- og kjøkken området. Her har du plass til å innrede i flere soner med det du måtte ønske av lounge møblement, spisegruppe, grill, solsenger med tilhørende møblement m.m. Terrassen har tilhørende trapp ned til hagen. SOVEROM Et av boligens soverom befinner seg i tilknytning til entrèen og har en romslig utforming. Rommet benyttes i dag som kontor men egner seg også utmerket som barnerom eller gjesterom. Her er det god plass til å innrede med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommets store vindusflater sørger for godt med naturlig lys og gjør det enkelt å lufte ut. TOALETTROM Praktisk separat toalett i tilknytning til entréen. Rommet har flislagte gulv og vegger, og er utstyrt med elektriske varmekabler. Innredningen består av en eksklusiv innredning fra Unoform i tre med en topplate i laminat, servant i rustfritt stål, blandebatterier og et stort speil på vegg til høyre for innredningen. Videre er det montert et vegghengt toalett med innebygd sisterne. Rommet ventileres via mekanisk avtrekk gjennom en ventil i himlingen. 2. ETASJE TV-STUE Hyggelig TV-stue med god plass til å møblere med sofagruppe og tv-benk med tilhørende møblement. Stuens lyse veggflater kombinert med store vindusflater sørger for et lyst og luftig uttrykk. HOVEDSOVEROM Romslig og luftig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og annet ønsket møblement. Rikelig med oppbevaringsplass i plassbygd skyvedørsgarderobe. Soverommets vindusflater sørger for godt med lysinnslipp og gjør det enkelt å lufte ut. SOVEROM II og III I tillegg til boligens hovedsoverom finner du også to ytterligere soverom i 2.etasje. Her er det god plass til å innrede med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommets store vindusflater sørger for godt med naturlig lys og gjør det enkelt å lufte ut. BAD Romslig bad med natursteinfliser på gulv og hvite fliser på vegger. Badet er utstyrt med elektriske varmekabler. Innredningen består av en eksklusiv innredning fra Unoform i tre med en topplate i laminat, to nedfelte servanter i rustfritt stål, blandebatterier og et stort speil med integrert belysning over. Videre er det montert et innebygget badekar og et vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjsonen er etablert i en egen nisje med dusjforheng og blandebatteri. Badet er prosjektert med to sluk i plast, ett i dusjsonen og ett imidten av rommet. KJELLER HYBELDEL* Hybelen omfatter kjøkken av enkel type, uten ventilator, stue/soverom, samt tilkomst til eget bad. Egen inngang. Det er ikke meldt inn til kommunen at boligen har en hybeldel, men rommet er i byggetegninger omtalt som kjellerstue. BAD Lyst og delikat flislagt bad med elektriske varmekabler og downlights i himling. Badet ligger i direkte tilknytning til soverommet og ble utvidet og oppgradert i 2007. Rommet har flislagte gulv og vegger, med runde natursteiner i dusjsonen og rundt det innfelte speilet på veggen. Innredningen består av en eksklusiv plassbygget løsning med platetopp i stein og to toppmonterte servanter med tilhørende blandebatterier. Over innredningen er det et innfelt speil i flislagt vegg, samt et felt med glassbyggerstein som slipper lys inn fra soverommet. Midt i rommet er det montert et frittstående eksklusivt boblebad med flere funksjoner. Dusjsonen er etablert i en adskilt nisje med vegg av glassbyggerstein og tilkomst via en glassdør med tilhørende dusjbatteri. Videre er det montert vegghengt toalett med innebygget sisterne. Rommet ventileres via en elektrisk baderomsvifte og vindu. VASKEROM I boligens kjeller finner du et praktisk vaskerom. Rommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler, mens vegger og himling er utført med malte plater. Innredningen består av en enkel skapseksjon med skyvedører for oppbevaring, samt en veggmontert utslagsvask i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri. I rommet er det installert varmtvannsbereder og sentralstøvsuger, samt vannledninger med hovedstoppekran og vannmåler. WALK-IN/BOD Dette rommet benyttes i dag som walk-in og har lekker skreddersydd garderobeløsning fra Acme garderober. Her har du svært gode oppbevaringsmuligheter for klær og tilbehør. HAGE Pent opparbeidet tomt i skrånende terreng, med gode solforhold og utsyn mot de omkringliggende boligområdene på Bekkelagshøgda. Tomten fremstår som velstelt og tilpasset terrengets naturlige høydeforskjeller, med plenarealer, prydbusker og beplantning som gir et frodig og innbydende preg. Det er asfaltert adkomstvei fra offentlig gate og biloppstillingsplass/garasje på eiendommen. Eiendommen er funksjonelt disponert med terrasse, frittliggende bod og flere muligheter for oppbevaring. Områdene rundt bygningen er opparbeidet med hellelagt gårdsplass og trapp mellom nivåene, noe som gir en praktisk ferdsel også i skrått terreng. Tomten er innrammet av hekk og gjerde mot naboeiendommer, som gir et privat og skjermet uterom. Generelt fremstår eiendommen som velorganisert og lettstelt, med balansert fordeling mellom grøntarealer, gårdsplass og opparbeidede flater. Ved inngangspartiet er det oppført en terrasse og trapp i trekonstruksjon med trykkimpregnerte terrassebord og et rekkverk i malt trevirke. Terrassen ble målt til ca. 4 m². Videre er det oppført en liten utebod på ca. 3 m². Boden har bindingsverk med trekledning og saltak tekket med takshingel.

Hvitevarer: Følgende hvitevarer medfølger: hvitevarer på kjøkken, kjøleskap i kjelleretasje.   Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.   Tilbehørsliste følger vedlagt i prospekt.

Innbo og løsøre: Følgende innbo og løsøre medfølger: - Safe plassert i bod i kjeller. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset».   Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og tilbehørslisten som fremkommer lenger bak i salgsoppgaven.   Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.   Dersom det er noe i den vedlagte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.   Bransjens liste over løsøre og tilbehør er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Byggeår: 1997

Modernisering og påkostninger: Tilbygg / modernisering: 2024: - Innvendige overflater: Overflater i kjeller er oppgradert med nye gulvfliser med varmekabler etter tidligere vannskade forårsaket av overvannsproblematikk i området. Skaden ble håndtert som en forsikringssak i 2024, utført av Recover. 2017: - Elektrisk anlegg: Installering av el-billader.

Sammendrag selgers egenerklæring: Selger ønsker å trekke frem følgende i sin egenerklæring (utdrag): 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Ja, kun av faglært. Beskrivelse: i 2007. Arbeid utført av: Rørleggerkompaniet. 2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? - Ja, i 2007. 2.2. Er arbeidet byggemeldt? - Nei. 3. Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende? - Ja. I 2016 og det skjedde under ekstremt vær og det skjedde med alle husene i hele gaten. 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? - Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. De fikk jobben av If forsikring etter vanninnsig i 2023. Jeg har gravd og lagt ned rør så vann ledes bort fra huset. Arbeid utført av: Recover. 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? - Ja, kun med vann som kom ved vanninnsig i 2023. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? - Ja. Kontroll gjort gratis av IF forsikring. 13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? - Ja. Ladeboks ute. 17. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? - Ja. Ikke utleie i dag. 17.1. Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? - Ja. Bygd med utleiedel i 1996. Tilleggskommentar: Takstmann har avdekket feil i oppbyggingen av utbedringen utført av if forsikring i forbindelse med vannskade i kjelleretasje. Dette ble oppdaget gjennom hulltaking. Det er meldt inn til forsikringsselskapet og det er forventet at forsikringsselskapet skal dekke kostnader for utbedringen. Hvis forsikringsselskapet til formodning ikke dekker utbedringene vil det innhentes tilbud fra en annen entreprenør for å se på hvilke muligheter man har for å utbedre avviket ved at nåværende dampsprerre fjernes og at det bygges opp etter godkjente forskriftsmesige løsninger. Utbedringen vil omfatte at veggene rives og plasten fjernes slik at veggen får puste. Men på bakgrunn av tidligere vannskade og overvannsproblematikk i området kan det ikke garanteres at det ikke finnes andre skjulte skader i konstruksjonen. For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av eiers egenerklæring som følger vedlagt i salgsoppgaven. Denne inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen.

Radonmåling: Eiendommen ligger i et område med moderate forekomster av radon. Det var ikke krav til radonsperre da bygget ble oppført og heller ikke utført radonmåling, det er dog ikke krav om radonmåling med mindre en skal leie ut boligen. Radon er en usynlig og luktfri gass som ligger nede i grunnen. Det varierer geografisk hvor stor forekomst det er av radon. Det er ikke et krav til måling av radon i bolig, men på generelt grunnlag er dette anbefalt. Ved utleie er det et krav til måling av radon. Det ble krav om radonsperre eller andre forebyggende tiltak mot radon på nybygg 1. juli 2010.

Oppvarming: Boligen varmes opp av vedovn i stue, varmekabler på våtrom, entré, toalettrom og rom i kjeller, ellers elektrisk oppvarming med panelovner.

Info energiklasse: Energimerket beskriver hvor energieffektivt bygget er, og hvilke energikilder som er brukt i bygget. Energimerket består av to deler: en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Til sammen forteller de om energistandarden i boligen din.   Energikarakteren sier noe om energistandarden til bygningen og dermed noe om forventet forbruk av energi. Skalaen går fra A som er best til G som er dårligst.   Oppvarmingskarakteren blir angitt ut fra hvor stor andel av energien som kommer fra ikke fornybare energikilder, slik som olje eller gass, eller fra elektrisitet. Et bygg som bare har panelovner får derfor en dårlig oppvarmingskarakter. Karakteren er en fargeskala fra rød til grønn, hvor grønn er best. En grønn karakter betyr at du bruker bioenergi eller annen ny fornybar energi. Bruk av ved, varmepumpe, sol og fjernvarme gir god oppvarmingskarakter.

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse: Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 16.03.1999. Det er observert avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens løsning i kjelleretasjen. Avviket gjelder at badet i kjeller er slått sammen med en tidligere sportsbod som opprinnelig hadde utvendig adkomst. Kjellerstuen benyttes i dag som soverom, og deler av tidligere bodareal er omgjort til garderobe og bod. De utførte endringene anses som søknadspliktige tiltak og krever bruksendring i henhold til plan- og bygningsloven. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger av garasjen, som stemmer med dagens bruk. Det foreligger ikke ferdigattest på garasjen.

Adgang til utleie: Eiendommen kan leies ut i sin helhet. Utleie av hybel, som en del av hovedboligen, forutsetter at rommet er godkjent av kommunen til varig opphold. De som kan ha interesse av å leie ut, oppfordres til å undersøke hvilke formelle og bygningsmessige krav som må oppfylles for å få godkjenning, dersom ikke rommet fremgår av bygningstegninger som rom for varig opphold. Slike opplysninger kan normalt skaffes ved henvendelse til kommunen.

Regulerings- og arealplaner: Eiendommen er regulert til boligformål og området rundt er regulert til bolig, friområde, offentlig bygning, vei, forretning m.m. Gjeldene reguleringsplan for eiendommen er 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230 - Siste dok. 04.01.2023. S-4220 - VEDTAKSDATO: 15.03.2006 - REGULERINGSPLAN FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY,(SMÅHUSPLANEN). Vedtatt 12.6.13. Pågående plansaker i området: 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230 - Siste dok. 04.01.2023 Pågående byggesaker i området: 202511065 - Seterhøyveien 18 D - fasadeendring - Bruksendring - Fjerning av vegg. Siste dok. 07.11.2025 202512782 - Nordseterveien 29 - bruksendring av bod i kjeller til bolig. SIste dok. 21.10.2025 202506060 - Ringshusveien 19 A - mulig ulovlighet - To selvstendige boenheter i kjeller. Siste dok. 14.04.2025 202521379 - Bernt Knudsens vei 15 - 27 - rehabilitering av vann- og avløpsledninger. Siste dok. 10.11.2025 202507170 - Ringshusveien 12 - riving av enebolig og garasje. Siste dok. 18.08.2025 Deler av tomten strekker seg ut i Seterhøyveien og er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn etter regulerings- og ut parselleringsplan for eiendommen Søndre Hellerud, 933619, vedtatt 28.04.1919. Det gjøres oppmerksom på at nåværende eier har gitt nabosamtykke til naboeiendommen 158/576 for justering av terreng over nabogrensen. Tillatelsen ble gitt 26.09.23. Selger opplyser at det er bekreftet fra eier av gnr: 158, bnr: 576 at tiltaket ikke vil bli gjennomført. Terrenget har fall inn mot grunnmuren. Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 4 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Risikoscore 4 indikerer at området har moderat til høy risiko for problemer som følge av store nedbørsmengder og mangelfull drenering. Det vil si at området kan være utsatt for opphopning av overvann, som igjen kan føre til lokale oversvømmelser,vanninntrengning i bygninger eller kjellere, erosjon eller ustabil grunn enkelte steder, og økt belastning på overvannsnettet ved kraftig nedbør.

Vei/vann/kloakk: Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. Det gjøres oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. Det fremkommer av erklæring tinglyst 04.07.1996 at gnr 158, bnr: 1039 (denne eiendommen) gir bnr: 236, 427 og 1025 rett til å legge/ha liggende felles stikkledning for vann og avløp med nødvendig kummer gjennom bnr: 1039 fram til hovedledningen i Seterhøyveien. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold. Deler av tomten strekker seg ut i Seterhøyveien og er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn etter regulerings- og ut parselleringsplan for eiendommen Søndre Hellerud, 933619, vedtatt 28.04.1919.

Grunnboksdato: 29.10.2025

Tinglyste heftelser og rettigheter: På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/158/1039: 04.07.1996 - Dokumentnr: 36174 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:158 Bnr:1039 Bestemmelser om felles stikkledning Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan og bygningsetaten. Meglers kommentar: Det fremkommer av erklæring tinglyst 04.07.1996 at gnr 158, bnr: 1039 (denne eiendommen) gir bnr: 236, 427 og 1025 rett til å legge/ha liggende felles stikkledning for vann og avløp med nødvendig kummer gjennom bnr: 1039 fram til hovedledningen i Seterhøyveien. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold. 04.07.1996 - Dokumentnr: 36173 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:158 Bnr:1039

Betalingsbetingelser: Det tas forbehold om endring i offentlige gebyrer. Kjøpesum samt omkostninger innbetales senest per overtagelsesdato. Kjøper er selv ansvarlig for at alle innbetalinger er meglerforetaket i hende til avtalt tid og må selv påse at eventuell bankforbindelse er informert om dette. Innbetaling av kjøpesum skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Overtagelse: Etter avtale. Angi ønsket overtagelse ved budgivningen.

Megler: Michelle Monsen Sveen

Ansvarlig megler: Carolina Toro

Boligselgerforsikring: For denne eiendommen er det tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring: Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri. Se produktark, vedlagt salgsoppgave, for nærmere informasjon og priser. Forsikringen er meglet fram av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandling foretas av Crawford & Company.

Sentrale lover: Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personopplysningsloven: Ditt personvern er viktig for Notar og vi er opptatt av å verne om personopplysningenes integritet, tilgjengelighet og konfidensialitet. All behandling av personopplysninger i Notar skal følge det til enhver tid gjeldende personvernregelverket, herunder GDPR og personopplysningsloven. Les mer om dette her: https://notar.no/personvern.aspx.

Hvitvaskingsreglene: Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.   Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Notar ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.   Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom innbetaling likevel må foretas på annen måte, må megler orienteres med begrunnelse og informasjon om innbetalers navn, før innbetaling av oppgjør.

Budgivning: Det første budet skal inngis skriftlig på Notar sitt budskjema, påført budgivers signatur og vedlagt kopi av legitimasjon. Alternativt kan man legge inn bud elektronisk, ved bruk av "Gi bud" knapp i nettannonse, hvor budgiver må legitimere seg med BankID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.   Bud som ikke er skriftlig, eller som har en kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver frem til angitt akseptfrist.   Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver.   Fra og med 01.07.25 vil det ikke lengre være lovlig å legge inn hemmelige bud. Megler kan dermed ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.   Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan kreve kopi av budjournalen i anonymisert form etter at budrunden er avsluttet.   For øvrig vises det til ”Forbrukerinformasjon om budgivning” som er inntatt i salgsoppgaven.