Adresse: Ensjøveien 31A

Oppragsnummer: 18-0020/26

Prisantydning: kr 3 200 000

Omk. Kjøper beløp: kr 81 901

Totalpris: kr 3 314 327

Matrikkel: Kommunenr: 301Gnr: 133Bnr: 10Snr: 3

Eierform: Eierseksjon

Boligtype: Eierleilighet

Rom: 1

Etasje: 2

Parkeringsforhold: Sameiet har 32 parkeringsplasser. Det er 29 faste parkeringsplasser som leies ut. Dette koster fra 1. oktober 2025 kroner 400,- per måned. Pris for eksterne leietakere blir kroner 1300,- per måned. Alle parkeringsplasser i sameiet leies ut og forvaltes via UNUM-appen. Sameiet har per 04.06-2026, 2 ledige parkeringsplasser. Flere plasser leies ut eksternt, og beboere i gården har prioritet over eksterne. Det er to gjesteparkeringsplasser (plass 27 og 28, rett utenfor hoved inngangen). Der kan gjester stå parkert i 72 timer. Beboere registrerer selv gjester direkte i appen. Det er ellers beboerparkering i området. Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplasser regulert til beboerparkering for kr. 3 850,- pr. år for bensin, diesel og hybridbiler. For el-biler koster det kr. 1 300,- per år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Beliggenhet: Leiligheten ligger like ved Ensjø Torg med umiddelbar nærhet til Rema 1000, Kiwi eller Spar, du kan trene hos Fresh Fitness eller Sats Kampen, gå på restaurant, eller få en hårklipp hos frisøren. Her bor du attraktivt til mellom Vålerenga, Kampen og Hasle med kort avstand til hovedstadens yrende folkeliv og rike servicetilbud. Fra boligen har du gangavstand til alt du måtte trenge. Ved Fyrstikktorget finner man blant annet Baker Hansen, restaurant, fysioterapeut, blomsterforretning, Apotek, frisør, sushikafe m.m. Hasle Torg kjøpesenter ligger også en kort spasertur unna med blant annet Coop Mega, Baker Hansen, Vitus apotek, Vinmonopol, frisør, solstudio og treningssenter. For øvrig mange dagligvare og servicetilbud i nærområdet. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Tøyen, Grønland Basar og Fyrstikktorget et rikt og variert utvalg. Grünerløkka og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via god offentlig kommunikasjon, sykkel og bil. Det er flere flotte park- og grøntområder i nærheten, blant annet Tiedemannsparken, Kampen Park og Hovindammen som ligger like ved Valle Hovin. Svært gode turmuligheter i området med tur- og sykkelvei mot sentrum fra Grefsenkollen og Østmarka passerer like ved. Det er også kort vei til piknik og grilling i Tøyenparken. Det er svært god offentlig kommunikasjon i området. Ensjø T-banestasjon er et steinkast unna og tar deg med til alle kanter av byen. I tillegg til fire t-bane linjer 1-4 med hyppige avganger fra Ensjø, finnes bussholdeplass med blant annet buss nr. 20, 37, 21 og 28 i nærområdet.

Adkomst: Det vil bli skiltet med Notar visningsskilter ved annonserte visninger. Se for øvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Formuesverdi primær: kr 867 466

Formuesverdi primær år: 2025

Formuesverdi sekundær: kr 3 469 864

Formuesverdi sekundær år: 2025

Info formuesverdi: Basert på prisantydning har Skatteetatens boligkalkulator beregnet boligens formuesverdi til her nevnte formuesverdi, når boligen benyttes til primærbolig. Med primærbolig menes der boligeier er folkeregistrert bosatt, mens sekundærbolig menes alle andre eiendommer herunder fritidseiendommer, pendlerboliger og utleieobjekter. Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret. For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Sameie: Sameiet Ensjøveien 31

Sameiets org.nr: 979145616

Om sameiet: Sameiet Ensjøveien 31 består av 45 boligseksjoner. Forretningsførselen er Alle Tall AS. Selskapet er forsikret i Fremtind Forsikring AS, polisenummer. 20894202. Sameiet har egen vaktmester, Bendiks sitt team fra boligforvalterne på helsfyr. Trappevask utføres av Renerom AS. Fellesvaskeri i kjeller med industri-vaskemaskiner og industri-tørketrommel. Det koster 30kr for tørk og 25kr for vask. Sykkel-parkering ute, ved siden av gjeste-parkeringsplassene. Det har blitt søkt om støtte til Enova i forbindelse med bergvarmeprosjektet. 02.05.2025 ble rapporten godkjent og sameiet vil få utbetalt en støtte på kr. 870.000,- For å finansiere bergvarmeprosjektet tok sameiet opp et lån på kr 3.400.000,- i Handelsbanken. Lånet ble tatt opp med bakgrunn i at sameiet skulle få støtte fra Enova og at støtten skulle brukes til å nedbetale på lånet. Hele støtten fra Enova på kr 870.000,- skal gå til å nedbetale deler av lånet i Handelsbanken. Forslaget ble enstemmig vedtatt. Styret i samarbeid med Ivar Solvang hos Prosjekt og Byggrådgivning, utarbeidet en oversikt over antall vinduer og balkongdører med mål, tilknyttet rekken i femte etasje mot hagen, samt vinduer fra andre etasje og opp til femte etasje mot Ensjøveien. Videre innhentet styret to pristilbud både fra Tekn. Byggingeniør AS og Rettbygg AS. Etter dette har styret innhentet pristilbud fra Rettbygg AS. Dette pristilbudet gjelder utskiftning av syv balkongdører i 5 etasje til en kostnad tilsvarende 240 725,- kroner. Dessverre har det i etterkant av dette dukket opp uforutsette situasjoner som har medført at styret, basert på den økonomiske situasjonen måtte nedprioritere videre behandling av denne saken. Årsak til nedprioritering: 1. Bergvarmeprosjektet kostet mer enn antatt og budsjettert, grunnet utfordringer som oppstod under arbeider som medførte at det måtte borres en ekstra brønn. 2. Sameiet har fått avvik tilknyttet brannanleggssystemet. Styret har forsøkt å finne alternativer for utbedring. Dessverre er anlegget udatert og må i den forbindelse erstattes, med tilhørende brannvarslere i samtlige seksjoner. Kostnad 210 000,- kroner. I følge styret på mail 03.06-2026: Det er installert nytt brannanlegg. 3. Utfordring med ventilasjonsanlegget. Styret har etter flere klager fra seksjonseiere som gjaldt matlukt, gjennomført videoinspeksjon av ventilasjonskanalene og avdekket flere alvorlige avvik som må rettes. Omfang og kostnad for utbedring av dette er foreløpig ukjent. I følge styret på mail 03.06-2026: Utfordring med ventilasjon er komplisert og er ikke utbedret.  Styret vil også påpeke at etter gjennomgang av behov for utskiftning av vinduer og balkongsdører har konkludert at tilstand og alder på balkongsdører og vinduer i hele gården er tilnærmet likt for alle, men følgelig finnes det unntak som skiller seg ut. Unntakene er gjeldene for balkongsdørene i rekken mot hagen i femte etasje og takvinduer i syvende etasje, samt noen vinduer mot Ensjøveien. Årsak til disse unntakene kan etter styrets vurdering skyldes både hvor utsatt disse vinduene og balkongsdørene er for vær og vind, samt seksjonseierens manglende vedlikeholdsplikt over tid, jf. Lov om eierseksjoner § 32 bokstav i. I henhold til Lov om eierseksjonsloven § 32 faller utskiftning av vinduer og balkongsdører inn under sameiets ansvar. Samtidig har styret etter å ha jobbet med denne saken, konkludert med at tilstand og alder på balkongsdører og vinduer i hele gården er tilnærmet likt for alle. Etter styrets vurdering vil det derfor være i strid med Lov om eierseksjonsloven § 58 annet ledd å kun skifte ut balkongsdørene i femte etasje. Seksjonseier har hatt et vedlikeholdsansvar selv og ikke opprettholdt dette over tid, og derfor er det urimelig at dette skal belastes andre seksjonseiere. Når det gjelder utskiftning av vinduer og balkongsdører, ser ikke styret andre alternativer enn å gjennomføre dette ved kapitalinnkalling fra seksjonseiere. Dette har ikke blitt gjort, ettersom styret oppfatter dette som en tung byrde for de fleste å bære i den dyrtiden vi nå befinner oss i. I følge selger på mail 05.02-2026: Vi har en vindus-reparatør som har deler til vinduer og dører i gården (de har gått ut av produksjon, men han har fortsatt masse igjen). Han brukes til å reparere der det trengs. Men dette går på kostnad til den enkelte seksjon. Vi har ikke økonomi å bytte alle vinduer til alle leiligheter pt. Hver seksjon kan gjøre dette selv, etter avtale med styret, og nye vinduer må ikke endre fasaden noe særlig. Styret tar sitt forvaltnings ansvar på alvor, og vil i den forbindelse opplyse at styremedlemmene Farshid Samsami og Vibeke Lærum har selv bekostet å etablere infrastruktur for elbilladere i gården. Dette med bakgrunn i sameiets anstrengte økonomiske situasjon. Selv om kostanden med å etablere infrastruktur for elbilladere faller inn under sameiets ansvar. I følge styret på mail 09.02-2026: I teorien vil nedbetaling av bergvarmelånet medføre reduksjon i felleskostnadene. Det er per i dag ingen planlagte økninger i felleskostnader eller fellesgjeld. Det foreligger ingen vedtatte saker som vil medføre økning. Det er ikke vedtatt noen større prosjekter eller arbeider. Det vil bli installert videoovervåkning ved ved inngang A og inngang B. Det er etablert elbilladere med tilhørende infrastruktur på flere parkeringsplasser i sameiet. Tiltakene er finansiert av de aktuelle seksjonseierne, som har bekostet både ladeanlegg og nødvendig infrastruktur. For å sikre forutsigbarhet, tydelig regulering og likebehandling i sameiet, ønsker seksjonene å inngå særskilte leieavtaler for disse plassene. Avtalene foreslås vedtektsfestet. Årsmøtet godkjenner at det inngås særskilte leieavtaler som følger: Parkeringsplass 19 tilknyttes seksjon 22 (varighet: 10 år) Parkeringsplass 20 tilknyttes seksjon 45 (varighet: 10 år) Parkeringsplass 22 tilknyttes seksjon 44 (varighet: 15 år) Parkeringsplass 23 tilknyttes seksjon 43 (varighet: 15 år) Vedtak: Forslaget ble enstemmig vedtatt I følge styret på mail 03.06-2026: Ingen store prosjekter er vedtatt. Ingen økning i felleskostnader er planlagt.

Felleskostnader pr. mnd: kr 2 337

Felleskostnader inkluderer: Kabel-TV, internett, nedbetale andel gjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, honorarer, felles bygningsforsikring, m.m. Herav: Kabel TV og internett: 469,- Felleskostnader: 1 868,- Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om fremtidige endringer i sameiets lånebetingelser. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel fellesgjeld: kr 32 426

Andel fellesgjeld pr. dato: 30.12.2025

Lånebetingelser fellesgjeld: Sameiet har ett lån med følgende vilkår: Bank: Handelsbanken. Lånenummer: 8398.72.53528 Type lån: Annuitet Rente: 6,8% Andel av saldo per 31.12-2025: ca. 32 426 Lånet innfris 2038.

Andel fellesformue: kr 13 882

Andel fellesformue pr. dato: 30.12.2025

Forkjøpsrett: Ingen forkjøpsrett.

Styregodkjennelse: Det kreves ikke styrets godkjenning av nye eiere.

Dyrehold: Det er lov med dyrehold.

Vedtekter/husordensregel: Vedtekter og husordensregler er vedlagt prospekt. Bestemmelser som er verdt å bemerke seg: Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Utskiftning av stikkrør (grenrør) ut til hovedgren faller inn under Sameiets vedlikeholdsansvar. Det er forbudt å røyke i trappeoppganger og i heisene. Ombyggingsarbeid skal meldes styret før arbeid igangsettes.

Beboernes forpliktelser: Leiligheten har i dag ventilator tilkoblet kanal. Styret har avgjort at dette ikke lenger skal være tillatt, så skal kjøkkenet pusses opp må det byttes til kullfilter.

Regnskap/budsjett: Innkalling/referat fra siste generalforsamling og regnskap/budsjett er innhentet og kan sees hos meglerforetaket. Årsresultatet for 2025 ble 1 022 319,-. Sameiet har per 31.12-2025 en negativ egenkapital på kr. 1 374 976,-. Dette knyttes ekstraordinære kostnader knyttet til vedlikehold. Styret er oppmerksom på situasjonen og har iverksatt tiltak for å styrke egenkapitalen. Sameiet har blant annet: - Økt parkeringsavgiften for alle, og spesielt for eksterne. - Sameiet har fått orden på en kaotisk parkeringsløsning som resulterte i store tapte inntekter. - Fjernet unødvendige avtaler og prosedyrer, her var det mye å spare. - Reforhandlet avtaler vi har sett nødvendig å beholde. - Byttet ut forhandlere som ikke var villige til å gå ned i pris eller øke ytelsene mot å beholde samme beløp. - Ikke minst byttet oljefyren til bergvarme, her var det veldig mye å spare, men det meste av dette går til betjening av renter og nedbetaling av lån fordi vi beholdt fellesutgiftene som de var. - Ved at styret jobber aktivt selv og tar kontroll får vi oversikt og da er det mange tjenester vi kunne fjerne, som vi eller måtte betale for.

Sikringsordning fellesgjeld: Sameiet er ikke tilknyttet sikringsfond. Sameiet har imidlertid legalpant i seksjonen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av sameiet.

Borettslagets forsikringsselskap: Fremtind Forsikring AS

Polisenummer felles forsikring: 20894202

Omkostninger: Prisantydning kr. 3 200 000,- I tillegg kommer følgende gebyrer: - Dokumentavgift til staten 2,5 % av kjøpesummen, kr. 80 811,- ved prisantydning - Tinglysingsgebyr skjøte kr. 545,- - Tinglysingsgebyr kr. 545,- Total kjøpesum inkl. fellesgjeld, gebyrer og avgifter: Kr. 3 314 327,- Av dette utgjør kr. 32 426,- andel fellesgjeld som ikke skal betales inn ved overtakelse, men som følger boligen ved salg. - Som kjøper har du mulighet til å tegne Boligkjøperforsikring -Söderberg & Partners til kr. 11 900,-. Vi gjør oppmerksom på følgende: - Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. - Det tas forbehold om endringer i offentlig gebyrer, satser etc.

Omk. Kjøper beløp: kr 81 901

Tomteareal: 2196.6 m²

Beskrivelse av tomt: Pent opparbeidet fellesareal med asfalterte internveier, sittegruppe, plen og beplantning.

Takstmann: Erik Øyum

Type takst: Tilstandsrapport

Takstdato: 26.4.2026

Byggemåte: Bygg oppført i bærende konstruksjoner i betong. Skråtakskonstruksjon i tre. Vinduer: 2- lags isolerglass i trerammer datert 1987. Vinduene er topphengslede. Fastkarmsvindu i stuen. Dører: Brannsertifisert (B 30) og lydklassifisert (35 db) inngangsdør. Innvendige dører: Glatt innerdør til badet. Tekniske installasjoner: Vannledninger: Vannrør kjøkken: Kobberrør med stoppekraner og magnetventiler til lekkasjestopper på begge rørene. Bad: Kobberrør trukket synlig langs veggen. Det er stoppekraner på rørene. Avløpsrør: Synlige avløpsrør er av plast (under servanter etc.). Varmesentral: Eldre radiatoranlegg tilkoblet vannbåren varme. (Bergvarme i følge årsmøteinnkalling). Fellesanlegg er ikke vurdert utenfor leiligheten. Ingen synlige lekkasjer fra radiatorer. Varmtvann leveres fra fellesanlegg. Det er konstatert at det er varmt vann i alle blandebatterier. Fellesanlegg utenfor leiligheten er ikke inspisert. Ventilasjon: Ventilator på kjøkkenet tilkoblet kanal. Elektrisk vifte på badet. Friskluftsventil på kjøkkenet. Spalteventiler i vinduer. Elektrisk anlegg: Sikringsskap i oppgangen med automatsikringer og jordfeilbryter på én kurs pluss jordfeilrelé. Forskriftsmessig kursoversikt. 6 kurser. Brann: Innhent nytt brannslukningsutstyr. Hulltaking: Det er betong/murvegg på badet. I tillegg vender dusjsonen, som er den mest fuktutsatte delen av badet, mot oppgang/nabo. Hulltaking er derfor ikke utført. Det er utført fuktsøk med Protimeter Surveymaster på overflater inne på badet uten at det ble avdekket unormale verdier. Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG3) av takstmann: Sluk, membran og tettesjikt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Rust i sluk. Manglende synlig membranløsning. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Sluk bør byttes og det det bør etableres tilfredsstillende membranløsning for å sikre mot fuktskader. I praksis betyr dette rehabilitering av badet. Kostnadsestimatet gjelder rehabilitering av hele badet. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000,- Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG2) av takstmann: Vinduer. Eldre vinduer med bruksslitasje. Det mangler et håndtak på ett vindu. Vinduer er ofte sameiets ansvarsområde uten at det er sjekket spesifikt i dette tilfellet. Vinduene bør følges opp med jevnlig vedlikehold og eventuelt utskiftes ved behov, for å unngå økt varmetap, trekk og risiko for punktering av isolerglass. Dårlig isolasjon og tettelister kan over tid føre til energitap, fuktskader og redusert bokomfort. Dører. Døren subber i karmen. Noen mindre riper i døren. Justere døren. Konsekvens av subbing av dør er slitemerker i terskel/karm og på sikt kanskje en dør som er vanskelig å lukke/åpne. Overflater. Det er bruksslitasje. Det er bom i fliser på kjøkkenet. (Bom i fliser betyr at det er hulrom/dårlig heft mellom flis og flislim og at flisen ikke hefter fullt til underlaget). Bom er å betrakte som et avvik. Det er oppsprukne fuger. Det har gått et lite skall av flis i entréen. Ved bom i flis må fliser tas opp og legges på nytt. Kjøpere må selv vurdere behov for oppgradering av flater. Slitte flater er i hovedsak estetisk. Overflater vegger og himling bad. Generell bruksslitasje. Noe misfarging i fuger. Det er enkelte gamle borehull i veggfliser. Tette borehull med silikon. Utbedring generelt bør vurderes opp mot rehabilitering av hele rommet. Overflater gulv bad. Generell bruksslitasje. Silikon slipper i overgangen mellom vegg og gulv. Utbedring av silikon- og sementfuge: Skjær/skrap ut gammel fuge og erstatt med ny silikon. Manglende utbedring medfører at vann trenger ned bak flisene. Det skal være membranløsning under støp og fliser som holder badet tett, men det er ønskelig å lede mest mulig vann ned i sluk. Da unngår man unødig magasinering av vann i støpen. Ventilasjon bad. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima i rommet. Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Eldre anlegg uten kjent historikk. Ingen synlige lekkasjer på tilgjengelige deler av. Deler av anlegget er skjult i vegg- og gulvkonstruksjoner. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Eldre avløpsrør har større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til vannskader. Ventilasjon. Fra årsmøteinnkallingen: "Styret har etter flere klager fra seksjonseiere som gjaldt matlukt, gjennomført videoinspeksjon av ventilasjonskanalene og avdekket flere alvorlige avvik som må rettes." Omfang eller type klager er ikke kjent. Sameier og borettslag har ofte forbud mot tilkobling av vifter på felleskanaler. Det er ikke gjort kjent om det er tilfelle i dette sameiet. Vær oppmerksom på denne problemstillingen. Hvis sameiet har denne type regler kan man bli pålagt og fjerne tilkoblinger på badet og på ventilator. Dette kan også være en årsak til at det er klager om matlukt osv. i leiligheter. (Man presser forurenset luft inn i felleskanaler og videre inn i andre leiligheter). Varmesentral. Eldre anlegg. (Gjelder røranlegg og radiatorer i leiligheten). Ofte er radiatoranlegg sameiets ansvarsområde uten at dette er sjekket spesifikt i dette tilfellet. Eldre anlegg løper en større risiko for lekkasjer. Helse, miljø og sikkerhet - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Innhent nytt brannslukningsutstyr. Det er et klistremerke på brannslukkeren med teksten "ikke godkjent". VIKTIG: Du bør lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsprospektet og selgers egenerklæring nøye. Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter. Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostnader og eventuelle arbeider på boligen fremover. Husk at en anslått kostnad ikke er det samme som faktisk kostnad. Merk også at anslått utbedringskostnad bare er utbedring av konkrete avvik, etter den standarden som boligen har. Oppgradering til dagens standard kan koste mer. Husk: Å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe en ny bolig. Gjør en vurdering av boligens alder, tilstand og type. I en eldre bolig, kan det være avvik som ikke er beskrevet, men som du ikke kan klage på til selger.

Innhold: Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og inneholder: Bad, entré, kjøkken og alkove. - Takhøyde i stue er målt til 2,59 meter av takstmann. I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjeller med gulvareal på ca. 1 m². Boden er under en trapp og har skråhimling. Grunnet høyde og skråhimling er ikke boden målbar. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport, utført av Erik Øyum.

Standard: Spennende selveier – perfekt oppussingsobjekt med stort potensial! Den arealeffektive og praktiske planløsningen utnytter hver kvadratmeter på en smart måte som gjør at leiligheten oppleves som større enn hva kvadratmeterne skulle tilsi. De store vindusflatene sørger for rikelig med lysinnslipp og en behagelig atmosfære. ENTRÉ Lys entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Brannsertifisert (B 30) og lydklassifisert (35 db) inngangsdør. - Sikringsskap i oppgangen med automatsikringer og jordfeilbryter på én kurs pluss jordfeilrelé. Forskriftsmessig kursoversikt. 6 kurser. KJØKKEN Delvis separat kjøkken. Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminat benkeplate med oppvaskkum og ett greps svingbart blandebatteri. Ingen utslag på fuktsøk foran benkeskap. Ingen synlige lekkasjer. Det er installert komfyrvakt og lekkasjestopper på kjøkkenet. Ventilator tilkoblet kanal. Spalteventil i vindu. - Induksjon koketopp og innebygget stekeovn. Frittstående kjøleskap. Nisje til oppvaskmaskin. STUE Leiligheten har en delvis åpen stue- og kjøkkenløsning med store vindusflater som gir en luftig og åpen romfølelse. I stuen er det plass til sofagruppe med tilhørende møblement. Boligen er godt tilpasset sosialt liv. - Takhøyde stue 259 cm. Det har vært solgt lignende leiligheter i sameiet hvor kjøkken er flyttet ut i stuen, slik at leiligheten kan omgjøres til en 2-roms/ ha separat sovealkove. Dette må uansett søkes styret. ALKOVE Her kan det også settes opp en lettvegg for sonedeling i stuen. BAD/WC Flislagt bad med dusjnisje og dusjforheng, servant med ett greps blandebatteri og gulvstående toalett. Det er utført fuktsøk på overflater uten at unormale verdier ble avdekket. Det foreligger ikke informasjon om kjente problemer med badet. Ukjent alder, men eldre bad. Veggflater med flis og malte flater. Himlingsplater på badet. Flislagt gulv. Elektrisk styrt vifte. INNVENDIGE OVERFLATER Gulv: Parkett i stuen og soverommene. Fliser i gangen og kjøkken. Vegger: Malte flater/malt strie. Fliser mellom benkeskap og overskap på kjøkkenet. Himling: Malt glatt himling. VENTILASJON Ventilator på kjøkkenet tilkoblet kanal. Elektrisk vifte på badet. Friskluftsventil på kjøkkenet. Spalteventiler i vinduer

Hvitevarer: Hvitevarene medfølger salget. Hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Innbo og løsøre: I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og tilbehørslisten som fremkommer lenger bak i salgsoppgaven. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Dersom det er noe i den vedlagte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Bransjens liste over løsøre og tilbehør er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Byggeår: 1939

Modernisering og påkostninger: Større vedlikehold og rehabilitering i sameiet: 2024: Sameiet byttet ut olje med Bergvarme.

Sammendrag selgers egenerklæring: Selger ønsker å trekke frem følgende i sin egenerklæring (utdrag): Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Det har vært observert rotter i området. Sameiet har avtale med Pelias om skadedyrbekjempelse. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger)? Det har vært observert beskjedne forekomster av skjeggkre i andre leiligheter i gården. Sameiet har avtale med Pelias om skadedyrbekjempelse. Tilleggskommentar: Sameiet installerte bergvarme i 2025 med lånefinansiering. Fyringskostnadede gikk såpass mye ned at overskuddet fra fellesutgiftene nå brukes til å betjene renter og betale ned lånet. Når lånet er nedbetalt medfører det at fellesutgiftene kan reduseres. Leiligheten har i dag ventilator tilkoblet kanal. Styret har avgjort at dette ikke lenger skal være tillatt, så skal kjøkkenet pusses opp må det byttes til kullfilter. For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av eiers egenerklæring som følger vedlagt i salgsoppgaven. Denne inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen.

Radonmåling: Det er ikke dokumentert radonmåling i boligen. Statens strålevern anbefaler at det blir målt radon i alle boliger. Leiligheter med bakkekontakt, eller i etasjen over dette, bør måle radon. Strålevernforskriften stiller ingen krav til boligeiere som selv bor i boligen sin, men leietaker kan kreve radonmåling hvis dette ikke foreligger.

Oppvarming: Leiligheten har oppvarming med bergvarme og radiatorer. Radiatorer er fra byggeår. Alle vannmålere ble byttet i april 2026 av Brunata og Lyse. Hver seksjon vil nå bli fakturert direkte fra Brunata/Lyse på månedlig basis, i stedet for at kostnadene går via sameiet som tidligere. Allikevel vil det komme en årlig avregning på energitapet fordelt etter eierbrøk. 

Tv / Internett / Bredbånd: Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og Kabel-TV. Dette er inkludert i felleskostnadene.

Info energiklasse: Energimerket beskriver hvor energieffektivt bygget er, og hvilke energikilder som er brukt i bygget. Energimerket består av to deler: en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Til sammen forteller de om energistandarden i boligen din. Energikarakteren sier noe om energistandarden til bygningen og dermed noe om forventet forbruk av energi. Skalaen går fra A som er best til G som er dårligst. Oppvarmingskarakteren blir angitt ut fra hvor stor andel av energien som kommer fra ikke fornybare energikilder, slik som olje eller gass, eller fra elektrisitet. Et bygg som bare har panelovner får derfor en dårlig oppvarmingskarakter. Karakteren er en fargeskala fra rød til grønn, hvor grønn er best. En grønn karakter betyr at du bruker bioenergi eller annen ny fornybar energi. Bruk av ved, varmepumpe, sol og fjernvarme gir god oppvarmingskarakter.

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse: Det foreligger ikke ferdigattest. Oppføring av boliger før Plan- og Bygningsloven som trådte i kraft i 1965 var ikke underlagt søknadsplikt. For slike bygninger foreligger det derfor ofte verken godkjente hustegninger, byggetillatelse eller brukstillatelse/ferdigattest. Dette medfører selvsagt ikke at slike bygninger er å anse som ulovlige per i dag. Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jfr. Plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd. I disse tilfellene henlegger/avviser kommunen henvendelser om saker som ikke er avsluttet. Dette innebærer imidlertid ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Kommunen vil fremdeles kunne forfølge og kreve ulovlig oppførte tiltak omsøkt etter dagens regelverk. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Det foreligger brukstillatelse på påbygg av heis i blokken i 2000. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1938 som stemmer med dagens planløsning. Det foreligger også tegninger datert 15.04.1998 som også stemmer med dagens bruk.

Adgang til utleie: Eiendommen kan leies ut i sin helhet. Ved utleie skal forretningsfører/styret ha meddelelse om ny eier/ bruker. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, jfr. eierseksjonsloven § 24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Regulerings- og arealplaner: Eiendommen ligger i et uregulert område. Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Gjeldende kommunedelplaner: KDP-17. Ensjøbyen I 2004 vedtok bystyret i Oslo å utvikle bydelen. Hovedmålet på Ensjø var å endre området fra næringsvirksomhet til et vakkert bymessig strøk med boliger, grønne lunger og ulike aktivitetsplasser. Det ble planlagt at det på Ensjø ville komme titusener av kvadratmeter med forretninger, restauranter, kaféer, treningssentre, gallerier, kino, teater, konserter og mye mer. Ensjøbyen er idag en urban bydel med mye fokus på miljøvennlige løsninger. Nærheten til sentrum og gode kollektivtilbud sørger for en bærekraftig bydel - også i fremtiden. For mer informasjon om utviklingen av området Ensjø og Hovin anbefales det å ta en kikk på https://www.ensjobyen.no og https://www.ensjø3d.no Ensjø er i enorm utvikling og det må påregnes byggearbeid. Pågående byggesaker: Ensjøveien 31 A - bruksendring og flytting av trapp. Saksnummer: 202600593. Siste dok. 02.02.2026. Ensjøveien 31 A - rehabilitering av bad - H0401. Saksnummer: 202510639. Siste dok. 22.10.2025. Rolf Hofmos gate - oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Saksnummer: 202508600. Siste dok. 20.01.2026. Østerdalsgata 7 B - ombygging og bruksendring av kontorlokaler til omsorgsboliger. Saksnummer: 202515836. Siste dok. 30.10.2025. Østerdalsgata 7A - bruksendring fra kontor til treningssenter. Saksnummer: 202504387. Siste dok. 21.01.2026. Pågående plansaker: Østerdalsgata 1 A-L - planforslag til politisk behandling - Kombinert bolig- og næringsformål. Saksnummer: 202002020 Ensjøveien 16-22 - Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Saksnummer: 2025/09924 Vi anbefaler alle interessenter å sette seg inn i reguleringskartet og bestemmelsene.

Vei/vann/kloakk: Offentlig vei. Offentlig vann og kloakk, via private stikkledninger.

Tinglyste heftelser og rettigheter: På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/133/10/3: 01.04.1939 - Dokumentnr: 4638 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Bestemmelse om vann/kloakkledning Overført fra: Knr:0301 Gnr:133 Bnr:10 Gjelder denne registerenheten med flere 12.08.1939 - Dokumentnr: 11336 - Bestemmelse om veg Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om kloakkledning Overført fra: Knr:0301 Gnr:133 Bnr:10 Gjelder denne registerenheten med flere 05.03.1940 - Dokumentnr: 2161 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:133 Bnr:10 Gjelder denne registerenheten med flere 25.02.1955 - Dokumentnr: 3067 - Skjønn Overført fra: Knr:0301 Gnr:133 Bnr:10 Gjelder denne registerenheten med flere 06.11.1986 - Dokumentnr: 71543 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 10,000 MED PRIORITET ETTER 90 % AV 1 TGL OVERDRAGELSESSUM Gjelder denne registerenheten med flere 06.11.1986 - Dokumentnr: 71543 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 3 Formål: Bolig Sameiebrøk: 0/1 24.08.1987 - Dokumentnr: 54101 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endring av formål/brøk: Snr: 3 Formål: Uoppgitt Sameiebrøk: 32/2353 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 45 SEKSJONER

Legalpant: Det gjøres oppmerksom på at sameiet har legalpanterett i seksjonen tilsvarende 2 x folketrygdens grunnbeløp for felleskostnader samt andre krav som skriver seg fra sameieforholdet. Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Den som har ervervet seksjonen i strid med forbudet vil i et slikt tilfelle, frivillig eller etter pålegg, måtte selge seksjonen videre til noen som lovlig kan erverve den.

Betalingsbetingelser: Det tas forbehold om endring i offentlige gebyrer. Kjøpesum samt omkostninger innbetales senest per overtagelsesdato. Kjøper er selv ansvarlig for at alle innbetalinger er meglerforetaket i hende til avtalt tid og må selv påse at eventuell bankforbindelse er informert om dette. Innbetaling av kjøpesum skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Overtagelse: Etter avtale. Angi ønsket overtagelse ved budgivningen.

Megler: Julie Marie Lunde

Boligselgerforsikring: For denne eiendommen er det ikke tegnet Boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring: Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikringen er valgfri. Se produktark, vedlagt salgsoppgave, for nærmere informasjon og priser. Forsikringen er meglet fram av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandling foretas av Crawford & Company.

Sentrale lover: Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.   Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Notar i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn.

Personopplysningsloven: Ditt personvern er viktig for Notar og vi er opptatt av å verne om personopplysningenes integritet, tilgjengelighet og konfidensialitet. All behandling av personopplysninger i Notar skal følge det til enhver tid gjeldende personvernregelverket, herunder GDPR og personopplysningsloven. Les mer om dette her: https://notar.no/personvern.aspx.

Hvitvaskingsreglene: Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.   Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Notar ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.   Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom innbetaling likevel må foretas på annen måte, må megler orienteres med begrunnelse og informasjon om innbetalers navn, før innbetaling av oppgjør.

Budgivning: Det første budet skal inngis skriftlig på Notar sitt budskjema, påført budgivers signatur og vedlagt kopi av legitimasjon. Alternativt kan man legge inn bud elektronisk, ved bruk av "Gi bud" knapp i nettannonse, hvor budgiver må legitimere seg med BankID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.   Bud som ikke er skriftlig, eller som har en kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver frem til angitt akseptfrist.   Bestemmelser om budgivning gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-8 kommer til anvendelse ved utførelsen av Oppdraget. For å sikre en forsvarlig gjennomføring av budrunden, stiller Notar krav til frister ved budgivningen. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan avvises.    Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver.   Fra og med 01.07.25 ble det ikke lengre være lovlig å legge inn hemmelige bud. Megler kan dermed ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.   Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan kreve kopi av budjournalen i anonymisert form etter at budrunden er avsluttet.   For øvrig vises det til ”Forbrukerinformasjon om budgivning” som er inntatt i salgsoppgaven.