Thor Olsens gate 5B

Adresse: Thor Olsens gate 5B

Oppragsnummer: 17-0125/25

Prisantydning: kr 7 000 000

Omk. Kjøper beløp: kr 187 990

Totalpris: kr 7 187 990

Selger: Michelle Monsen Sveen

Matrikkel: Kommunenr: 301Gnr: 208Bnr: 890Snr: 12

Eierform: Eierseksjon

Boligtype: Eierleilighet

Rom: 3

Soverom: 2

Etasje: 3

Parkeringsforhold: Det er beboerparkering i området. Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplasser regulert til beboerparkering for kr. 5 940,- pr. år for bensin, diesel og hybridbiler. For el-biler koster det kr. 2 000,- per år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Beliggenhet: Leiligheten har en svært sentral og attraktiv beliggenhet i et rolig og sjarmerende område på Fredensborg, et av byens mest ettertraktede områder. Her får du en beliggenhet som plasserer deg mellom sentrum, Grünerløkka og St. Hanshaugen, slik at du kan gå til alt fra livlige bygater til frodige parker og rolige turstier. Området består av hyggelige bygårder, små gater og et bredt utvalg av kafeer, restauranter, nisjebutikker og ulike kulturtilbud. I nærmiljøet finner du et stort spekter av tjenester og urbane muligheter. Vulkan med Mathallen ligger i nærheten, sammen med treningssentre, klatresenter og populære sosiale møteplasser, blant annet stedet Blå som byr på konserter og andre arrangementer. Det er også flere flotte parker i området, som St. Hanshaugen, Kuba-parken, Olaf Ryes plass og Sofienbergparken. For studenter og ansatte ved ulike studiesteder er plasseringen svært praktisk, med kort avstand til både OsloMet, Universitetet i Oslo og andre høyskoler. Det finnes også barnehager og skoler i området, noe som gjør det attraktivt for unge voksne, studenter og familier. Kollektivtilbudet er godt utbygd, og du når både trikk, buss og t bane til fots. Nærmeste holdeplasser ligger ved Hausmanns gate, Møllerveien og Tullinløkka. Derfra kommer du deg enkelt rundt i hele byen, enten du skal til jobb, studiehverdag eller ønsker å utforske Oslo. I tillegg kan du gå til Oslo S, hvor du har togforbindelser til resten av landet. Dette er et perfekt sted for deg som vil bo sentralt, men samtidig ha et rolig og tilbaketrukket nærmiljø, med enkel tilgang til både natur, kulturtilbud og byliv.

Adkomst: Det vil bli skiltet med Notar visningsskilter ved annonserte visninger. Se for øvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Formuesverdi primær: kr 804 041

Formuesverdi primær år: 2023

Formuesverdi sekundær: kr 3 216 165

Formuesverdi sekundær år: 2023

Info formuesverdi: Med primærboliger menes der boligeier er folkeregistrert bosatt, mens sekundærboliger menes alle andre eiendommer herunder fritidseiendommer, pendlerboliger og utleieobjekter.

Sameie: Sameiet Thor Olsens gate 5B-C

Sameiets org.nr: 987 631 902

Om sameiet: Sameiet Thor Olsens gate 5B-C er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 987631902 og ligger i Oslo kommune. Sameiet består av 20 seksjoner. Sameiets forretningsfører er OBOS. Sameiets revisor er BDO AS. Det fremkommer følgende større vedlikeholds- og utviklingsprosjekter av styrets årsberetning for 2024: Vindus-og dørutskiftning: I 2024 hentet styret inn flere budsjettpriser i forbindelse med utskifting av vinduer. Disse ble lagt til grunn for å utrede økonomisk realitet i gjennomføringen av dette i 2025. Styreleder opplyser på mail 10.12.25 at det på lengre sikt må det forventes at at vinduer må skiftes for etasje 1-4, men det er ikke satt en dato for dette. Det er ikke plan om å skifte dører. Konsept for felles uteområde "Drømmetaket": Styreleder opplyser på mail 10.12.25 at det er lite sannsynlig at arbeidet med konseptet for felles uteområde gjenopptas, det ble nedstemt på årsmøte. Det kan likevel være at en mindre forskjønning av bakgården ved landskapsarkitekt vil gjøres, det forventes ikke store kostnader ved dette. Styreleder opplyser videre at det er sannsynlig at første etasje av fasade mot gate må pusses opp neste år ved å fjerne eldre maling, reparere puss, legge på pustende maling og nytt antigrafittimiddel. Det er også et mulig behov for å etablere brannstiger i bakgård, men ønske om dette må vurderes av sameiemøte. Det er ikke krav til etablering av brannstiger. Det er ikke planlagt økning i felleskostnader eller fellesgjeld utover kompensering for ordinær prisstigning. Hvis både første etasje av fasade pusses opp, bakgård forskjønnes og brannstiger etableres kan det bli nødvendig med et innskudd eller økning av felleskostnader.

Felleskostnader pr. mnd: kr 4 270

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnadene inkluderer TV og internett, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, trappevask, drift og vedlikehold m.m. - Felleskostnader: 4 220 kr i måneden - Dugnad: 50 kr i måneden Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. For ytterligere spesifikasjon, vennligst se regnskapet i årsrapporten.

Lånebetingelser fellesgjeld: Sameiet har ikke lån p.t.

Andel fellesformue: kr 20 102

Andel fellesformue pr. dato: kr 2 024

Styregodkjennelse: Sameiet praktiserer ikke syregodkjennelse.

Dyrehold: Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Lufting av dyr i gårdsrom er ikke tillatt. Eier plikter å fjerne dyrets ekskrementer fra sameiets eiendom. Eier skal sørge for at dyret ikke lager unødvendig støy.

Vedtekter/husordensregel: Vedtekter og husordensregler er vedlagt prospekt. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av disse.

Beboernes forpliktelser: Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a) inventar b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat d) skap, benker, innvendige dører med karmer e) listverk, skillevegger, tapet f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g) vegg-, gulv- og himlingsplater h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i) vinduer og ytterdører. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.

Regnskap/budsjett: Innkalling/referat fra siste generalforsamling og regnskap/budsjett er innhentet og kan sees hos meglerforetaket.

Sikringsordning fellesgjeld: Sameiet er ikke tilknyttet sikringsordning.

Borettslagets forsikringsselskap: If Skadeforsikring Nuf

Polisenummer felles forsikring: 815867

Omkostninger: kr. 7 000 000,- (Prisantydning) -------------------------------------------------------- kr. 11 900,- (Boligkjøperforsikring -Söderberg & Partners) kr. 175 000,- (Dokumentavgift) kr. 545,- (Tinglysing skjøte) kr. 545,- (Tinglysning pantedokument (pr. stk.)) -------------------------------------------------------- kr. 187 990,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- kr. 7 187 990,- (Totalpris inkl. omkostninger) -------------------------------------------------------- NB! Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer. Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper.

Omk. Kjøper beløp: kr 187 990

Tomteareal: 552 m²

Beskrivelse av tomt: Sameiets tomt fremstår som en typisk bygårdseiendom i indre by, regulert til boligformål og tilpasset den klassiske kvartalsstrukturen i området. Tomten består i hovedsak av bebygde arealer med felles gårdsrom mellom bygningene, hvor utearealet primært fungerer som adkomst- og oppholdsareal for beboerne. Gårdsrommet er skjermet fra gateplan og gir et roligere miljø enn den urbane beliggenheten ellers skulle tilsi.

Takstmann: Christian Amundsen

Type takst: Tilstandsrapport

Takstdato: 2.11.2025

Byggemåte: Bygningen er en klassisk bygård fra 1893, oppført i murkonstruksjon med en tradisjonell fasadeutforming av puss- og murverk. Konstruksjonen preges av datidens byggemetoder, med trebjelkelag i etasjeskillere, teglpipe og murvegger. Leiligheten har malte trevinduer med tolags isolerglass datert 1988, og en balkongdør i tre med trelags glass fra 2007. Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Etasjeskillene består av trebjelkelag. Fra kjøkkenet er det utgang til en sydøstvendt balkong. Balkongen er oppført i stål med trykkimpregnerte terrassebord på dekke og et rekkverk i smijern. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Avvik: Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker. - Innvendig - Overflater Avvik: Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk, med stedvis hakk og merker. - Innvendig - Innvendige dører Avvik: Nedre del av baderomsdøren viser tegn til svelling. Dørene fremstår med normal alders- og bruksslitasje, herunder merker i overflate og slitasje på beslag Enkelte dører tar i karm ved lukking. - Våtrom - Tilliggende konstruksjoner våtrom Avvik: Med bakgrunn i de påviste forholdene fra badet kan det ikke utelukkes at det finnes skjulte skader i konstruksjonen som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep. - Kjøkken - Overflater og innredning Avvik: Det er påvist at overflater har noe skader. - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det ble ikke observert en hovedstoppekran i leiligheten. Det er irr på rør. (Irr er den basiske blandingen av kobberforbindelser som oppstår når kobber korroderer. Når kobber irrer oppstår det grønt belegg som kan sees på kobberrørene) - Tekniske installasjoner - Avløpsrør Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank Avvik: Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken. • Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. • Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. For rom med vanninstallasjoner stilles det krav til at bygningsdeler og konstruksjoner skal utformes og utføres slik at de ikke utsettes for fukt i et omfang som kan føre til skader. Forholdet gir økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje. - Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg Det anbefales at det gjennomføres en utvidet elkontroll av det elektriske anlegget. Elvia gjennomførte kontroll av det elektriske anlegget den 01.09.2025, uten at det ble funnet noen avvik. Det opplyses i brevet fra Elvia at kontrollen ikke gir noen garanti for at anlegget er feilfritt. Med bakgrunn i alder på anlegget og manglende samsvarserklæring, anbefales det for økt sikkerhet å gjennomføre en utvidet el-kontroll NEK 405-2-3 utført av registrert elektroinstallatør. Dette innebærer visuell kontroll, testing og målinger av det elektriske anlegget, samt utarbeidelse av rapport med eventuelle påviste avvik og anbefalte tiltak. Kostnadsestimat for utvidet el-kontroll ligger normalt i størrelsesorden kr 4 000–7 000, avhengig av valgt leverandør. Eventuelle utbedringer avdekket ved kontrollen vil komme i tillegg. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Utvendig - Vinduer Avvik: Det er påvist vinduer med fukt- og råteskader på soverom mot sørøst, samt løse beslag. Karmene i vinduene er slitte, og det er sprekker i treverket. På enkelte karmer og vindusbrett, spesielt tilknyttet vinduer på soverom mot sørøst, er det observert høy slitasje og avflassing av maling. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: Vinduer med fukt- og råteskader bør utbedres eller skiftes ut for å hindre videre forringelse av treverket og unngå økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales også å utbedre sprekker og avflassing av maling for å beskytte treverket mot ytterligere fuktinntrengning og forlenge vinduenes levetid. Dersom vinduene ikke utbedres, kan det føre til økte vedlikeholdskostnader, dårligere inneklima og høyere varmetap. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn Beskrivelse: Det er målt ca 30 mm høydeforskjell på gulv i stuen på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 25 mm høydeforskjell på gulv i soverom mot sydøst på ca 2 m, 15 mm gjennom hele rommet Avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Naboen i etasjen under har gjennomført en totalrenovering av boligen, hvor samtlige innvendige vegger, med unntak av bæreveggen er revet. Dette har medført en viss nedbøyning i bjelkelaget, noe som er synlig på badet og i gangen. Før arbeidene ble igangsatt, innhentet eier en vurdering fra statiker, som beregnet og prosjekterte nødvendig bærekonstruksjon for å sikre at etasjeskillet er stabilt og dimensjonert for gjeldende belastning. Selv om de revne veggene ikke nødvendigvis var prosjektert som bærende, vil slike bygningsdeler i eldre konstruksjoner ofte ha en avlastende funksjon. Når flere vegger fjernes samtidig, kan det derfor oppstå nedbøyning i etasjeskillet, uten at dette innebærer fare for sammenbrudd. Det er i tillegg innhentet en uavhengig vurdering fra takstingeniør med sertifisering innen skadevurdering. Denne rapporten, samt vurderingen fra statiker, kan fås ved henvendelse til eiendomsmegler. Tiltak: Det anbefales å følge opp forholdet med ytterligere tekniske undersøkelser dersom nedbøyningen utvikler seg over tid eller dersom det oppstår nye symptomer i konstruksjonen. Ved videre arbeider i leiligheten under eller over bør tiltakshaver påse at all prosjektering utføres av kvalifisert fagperson, samt at arbeidene gjennomføres i tråd med gjeldende tekniske krav og prosjektert løsning. I eldre bygg anbefales det særskilt å opprettholde dialog med styret i sameiet og sikre dokumentasjon av alle tiltak som berører bærekonstruksjoner. Eventuelle endringer som påvirker etasjeskillet bør alltid avklares med både statiker og ansvarlig myndighet. Om det vurderes utbedring av etasjeskille må det påregnes et større tiltak, da arbeidet normalt innebærer åpning av konstruksjonen, forsterkning av bjelkelag og eventuell retting av avvikende høyder. Kostnadene påvirkes av byggets alder, tilgjengelighet, hvilke overflater som må rives og reetableres, samt prisnivået hos entreprenør. Anslått kostnadsestimat: kr 150 000 – 350 000 Estimatet omfatter: Kartlegging og prosjektering utført av rådgivende ingeniør bygg (RIB). Åpning av konstruksjoner. Forsterkning/oppstempling av bjelkelag og etablering av nye bærelinjer. Reetablering av gulv, himling og tekniske installasjoner som berøres. Overflatebehandling og tilpasning til tilstøtende bygningsdeler. Eksakte kostnader kan først fastsettes etter detaljert prosjektering og innhenting av pristilbud fra entreprenør. - Innvendig - Pipe og ildsted Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er observert sprekker i pipen, synlig fra lufteventilen. Pipevanger er ikke synlige. For lettklinker- eller rehab pipe kreves minimum to synlige sider, mens piper oppført i teglstein skal ha fire synlige sider. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapeter som skjuler pipens overflate. Konsekvens/tiltak: Eier opplyser at det kun er denne seksjonen som er tilknyttet pipeløpet med fungerende ildsted. Eier har heller ikke mottatt informasjon om eventuelt fyringsforbud fra sameiet, kommunen eller brann- og feiervesenet. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av pipens tilstand, spesielt med hensyn til observerte sprekker og utilgjengelige pipevanger. Eventuelle nødvendige utbedringer bør utføres for å forhindre ytterligere forringelse og redusere risikoen for brann eller lekkasje av røyk og gasser til omkringliggende konstruksjoner. Dersom pipen ikke utbedres, kan dette medføre økt fare for brann og helseskadelige forhold. Et endelig kostnadsestimat kan ikke fastsettes før det er gjennomført ytterligere undersøkelser fra brann- og feiervesenet. Kostnadsestimatet i rapporten er kun knyttet til ytterligere undersøkelser. Eventuelle kostnader knyttet til utbedring vil tilkomme. Kostnadsestimat: Under 20 000 - Våtrom - Generell Avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Naboen i etasjen under har gjennomført en totalrenovering av boligen, hvor samtlige innvendige vegger, med unntak av bæreveggen, er revet. Dette har medført en viss nedbøyning i bjelkelaget, noe som er synlig langs vegger ved at det har oppstått en horisontal sprekk mellom første og andre veggflis på to av veggene, i tillegg til loddrette sprekker ved døren og veggen tilstøtende soverommet. Sprekkene oppstod etter at veggene under dette badet ble revet. Før arbeidene ble igangsatt, innhentet eier av leiligheten under en vurdering fra statiker, som beregnet og prosjekterte nødvendig bærekonstruksjon for å sikre at etasjeskillet er stabilt og dimensjonert for gjeldende belastning. Selv om de revne veggene ikke nødvendigvis var prosjektert som bærende, vil slike bygningsdeler i eldre konstruksjoner ofte ha en avlastende funksjon. Når flere vegger fjernes samtidig, kan det derfor oppstå nedbøyning i etasjeskillet, uten at dette innebærer fare for sammenbrudd, men som i dette tilfellet har ført til skader på fliser og tettesjikt. Det må påregnes en totalrenovering av våtrommet for at det skal tåle normal bruk. Samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i påviste forhold, alder og manglende tetthet i våtsonen. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en totalrenovering av våtrommet, inkludert utbedring av bjelkelaget og etablering av nytt tettesjikt og flisarbeid, for å sikre at rommet tåler normal bruk etter dagens krav. Dersom tiltak ikke iverksettes, vil det være økt risiko for vannskader, fuktskader og ytterligere konstruksjonsskader som følge av manglende tetthet og nedbøyning i etasjeskillet. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000 TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Tekniske installasjoner - Varmesentral For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av takst/tilstandsrapport og eiers egenerklæring som følger vedlagt. Disse inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen. Vi oppfordrer alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen/eiendommen, gjerne med bistand av teknisk fagkyndig.

Innhold: Leiligheten ligger i 3. etasje og har et bruksareal på 82 m². Den har en tradisjonell planløsning med entré, stue med peis, kjøkken med utgang til sydøstvendt balkong, bad og to soverom. Bygget fra 1893 har klassisk stukkatur og rosetter. Balkongen på 5 m² gir en fin uteplass, og leiligheten har både loftsbod og kjellerbod på 4,55 m².

Standard: ENTRÉ Lys og romslig entré som gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Entréen har god plass til oppheng og oppbevaring av yttertøy og sko. Entreen har i tillegg et praktisk kott som gir ekstra lagringsplass. Det er montert dørcalling ved inngangsdør. STUE Lys og romslig stue med klassiske detaljer som stukkatur og rosett, samt hele 3,10 meter takhøyde. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig atmosfære. De originale tregulvene går igjen både i stuen og på de to soverommene. Rommet gir svært gode møbleringsmuligheter, med plass til sofa, TV-løsning, spisebord og annet ønsket interiør. KJØKKEN Kjøkkenet er etablert i et adskilt rom med adkomst fra entré/gang, og har direkte utgang til balkong. Kjøkkenet ble modernisert i 2017/18 og har en innredning med både underskap og overskap med profilerte fronter. Benkeplaten er i heltre, med kjøkkenplater montert mellom benk og overskap. I vaskesonen er det en helstøpt benk i rustfritt stål med integrert vask og kum, samt tilhørende blandebatteri. Hvitevarer inkluderer komfyr med ventilator, frittstående kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin under benkeplaten. Kjøkkenventilatoren fra Flexit er plassert over komfyren og har avtrekk via leilighetens mekaniske avtrekksanlegg (fra 2017/18). BALKONG Fra kjøkkenet er det utgang til en herlig balkong på 5 m² med sydøstvendt beliggenhet. Balkongen har plass til sittegruppe, perfekt for morgenkaffen eller avslappende stunder på varme sommerdager. Balkongen er oppført i stål med trykkimpregnerte terrassebord på dekke og et rekkverk i smijern. BAD Flislagt bad med elektriske varmekabler i gulv. Innredningen omfatter en enkel servantseksjon i tre med skapdører, samt et speil med lampebelysning montert over. Rommet er videre utstyrt med dusjkabinett og gulvstående toalett. Rommet har både mekanisk og naturlig ventilasjon, via en avtrekksventil og et todelt vindu plassert i våtsonen. Badet har direkte adkomst fra gangen og er oppført på slutten av 1980-tallet. HOVEDSOVEROM Soverom av god størrelse med god plass til å innrede med dobbeltseng, nattbord, garderobeskap og øvrig interiør. Soverommet er vendt mot indre gårdsrom og har store vindusflater som sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp. Det medfølger et garderobeskap. Rommet byr i tillegg på gode oppbevaringsmuligheter i en tilhørende bod med skyvedører. SOVEROM II Leiligheten andre soverom er også av svært god størrelse med god plass til å innrede med dobbeltseng, nattbord, garderobeskap og øvrig interiør. Store vinduer gir godt med dagslys og gjør det enkelt å lufte ut. INNVENDIGE OVERFLATER Gulv: Laminat og heltre furugulv. Vegger: Strietapet på vegger i mur. Himling: Malte plater med stukkatur og rosetter.

Hvitevarer: Følgende medfølger: Hvitevarer på kjøkken.   Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.   Tilbehørsliste følger vedlagt i prospekt.

Innbo og løsøre: Følgende innbo og løsøre medfølger ikke: - Bokhyller på soverom - Taklampe i stue, 2 stk vegglampe på soverom. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset».   Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og tilbehørslisten som fremkommer lenger bak i salgsoppgaven.   Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.   Dersom det er noe i den vedlagte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.   Bransjens liste over løsøre og tilbehør er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Byggeår: 1893

Modernisering og påkostninger: Arbeid utført i boligen: 2017: • Kjøkkenet ble modernisert i 2017/18. • Kjøkkenventilator fra Flexit er plassert over komfyren med avtrekk via det mekaniske avtrekksanlegget i leiligheten, fra 2017/18. Arbeid utført i regi av Sameie: 2007: • På kjøkkenet er det montert en balkongdør i tre med 3-lags glass som gir adkomst til balkong, datert 2007. • Fra kjøkkenet er det utgang til en sydøstvendt balkong på 5 m². Balkongen er oppført i stål med trykkimpregnerte terrassebord på dekke og et rekkverk i smijern. Høyden på rekkverket ble målt til ca. 102 cm. 1988: • Leiligheten har malte trevinduer med 2-lags glass, datert 1988.

Sammendrag selgers egenerklæring: Selger ønsker å trekke frem følgende i sin egenerklæring: 1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja. Beskrivelse: I forbindelse med større oppusning av leiligheten under, fjerning av indre vegger uten bæring. Da viste det seg at det var noe bæring som medførte en mindre setningsskade. Dette er vurdert av eksperter se tilstandsrapport, de dokumenterer at det er ufarlig. Det er også en annen sprekk i flisene på veggen mot soverommet, vet ikke når den kom, men har vært der i mange år. Ingen av feilene påvirker bruken eller funksjonaliteten på badet. 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært. Firmanavn: Comfort Storo As. Beskrivelse: Nytt dusjkabinett 2017 nytt toalett 2017 ny varmvannstank. 7. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Ja. Beskrivelse: Pipa var uttett da vi kjøpte leiligheten, den ble utbedret ca 2005, har siden fungert og vært tett, har selv brukt peisen ved noen anledninger. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Beskrivelse: Bygget er fra 1893, det er skjevheter i slike bygg også vår leilighet. Ikke kjennskap til sprekker. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Beskrivelse: vi hadde noe utfordringer med rotter i kjelleren for noen år siden, dette ble tatt hånd om og er ikke noe problem siden. 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Beskrivelse: Elvia gjennomførte test av elanlegget i leiligheten den 01.09.25., konklusjon: "anlegget er feilfritt". 21. Er det foretatt radonmåling? Ja. Beskrivelse: Det er gjennomført radonmålinger, ikke radon i 3 etasje. 21.1. Radonmåling Ja. Beskrivelse: ingen påviste verdier i 3 etasje. 23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Beskrivelse: Det var brann i blokka rundt 2013. Alt arbeid etter brannen er avsluttet. Vår leilighet var i liten grad berørt av skadene fordi brannen var i andre oppgangen på toppen. 26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja. Beskrivelse: Det vil om noen år være behov for å skifte vinduene, ikke noe vedtak er fattet, men det er diskutert på årsmøtet i april 2025. 27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ja. Beskrivelse: Sameiet fikk rotter i kjelleren 2020/21. Det ble tatt hånd om av Anticimex, Siden den gang har det ikke vært et problem i sameiet. Kommentar fra selger: sikkerhetslås i inngangsdør fungerer ikke, ingen nøkler liten sprekk servant på bad. For ytterligere informasjon ber vi interessenter foreta en grundig gjennomgang av eiers egenerklæring som følger vedlagt i salgsoppgaven. Denne inneholder informasjon av vesentlig betydning for eiendommen.

Radonmåling: Leiligheten ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant.

Oppvarming: Boligens oppvarming består av et ildsted i stuen og varmekabler på badet, ellers elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende.

Tv / Internett / Bredbånd: Telia er sameiets leverandør av TV- og internettjenester.

Info energiklasse: Energimerket beskriver hvor energieffektivt bygget er, og hvilke energikilder som er brukt i bygget. Energimerket består av to deler: en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Til sammen forteller de om energistandarden i boligen din. Energikarakteren sier noe om energistandarden til bygningen og dermed noe om forventet forbruk av energi. Skalaen går fra A som er best til G som er dårligst. Oppvarmingskarakteren blir angitt ut fra hvor stor andel av energien som kommer fra ikke fornybare energikilder, slik som olje eller gass, eller fra elektrisitet. Et bygg som bare har panelovner får derfor en dårlig oppvarmingskarakter. Karakteren er en fargeskala fra rød til grønn, hvor grønn er best. En grønn karakter betyr at du bruker bioenergi eller annen ny fornybar energi. Bruk av ved, varmepumpe, sol og fjernvarme gir god oppvarmingskarakter.

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse: Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for våningshus datert 1897. Videre foreligger det ferdigattest for balkonger og balkongdører datert 2013. Et ekspedisjonsdokument er brev som ble sendt andre etater for å innhente innspill disse måtte ha til byggeprosjektet. Slike dokumenter er i seg selv ingen ferdigattester, men ble brukt til å påføre statusopplysninger i saken. Noen ekspedisjonsdokumenter har en dato for ferdigattestering. Kommunen opplyser at det er rimelig å tro at saken er ferdigattestert dersom slik dato er påført, selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene. Megler har ikke ytterligere informasjon om dette forholdet og på grunn av byggets alder anses det for å være uten betydning. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Adgang til utleie: Eiendommen kan leies ut i sin helhet. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, jfr. eierseksjonsloven § 24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Regulerings- og arealplaner: Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og området rundt er regulert til byggeområde for boliger, tomt for offentlig bygning, allmennyttig formål, forretning/kontor, gravlund, friområde, gang- og sykklvei, vei, mm. Gjeldende kommunedelplan er KDP-17 som gjelder for torg og møteplasser - Vedtaksdato: 22.04.2009. Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er S-2255 - Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Bebyggelsen står oppført på Byantikvarens "Gule liste," med vernestatus "kommunalt listeført". Dette innebærer at reguleringsbestemmelsene setter begrensning på endringer av fasade med mer. For mer informasjon se www.byantikvaren.oslo.kommune.no. Pågående byggesaker i området: 202505996 - Thor Olsens gate 5 C - mulig ulovlig bruksendring av kjeller. Siste dok. 16.10.2025 202510107 - Thor Olsens gate 9 - fasadeendringer, tilbygg og endring i bærende konstruksjoner - Den Greske Ortodokse kirke. Siste dok. 06.11.2025 202556997 - Thor Olsens gate 8 - Mulig ulovlig planløsning. Siste dok. 15.08.2025 202512676 - Fredensborgveien 2 A-C - utskifting av vinduer. Siste dok. 20.10.2025 202507284 - Fredensborgveien 2 A - oppføring av balkong. Siste dok. 24.10.2025 202509424 - Fredensborgveien 22 G-H-J (tidl. 24) - bruksendring fra lager til teknisk rom og etablering av ventilasjonstårn - Bygg C/E. Siste dok. 24.10.2025 202508335 - Ullevålsveien 1 - bruksendring til boligformål. Siste dok. 23.10.2025 202507271 - Akersveien 1 - fasadeendring med ny inngangsdør - St. Olav domkirke. Siste dok. 03.12.2025 202508332 - Ullevålsveien 1 - sammenslåing av bruksenheter og endringer i brannskille. Siste dok. 12.11.2025 202508335 - Ullevålsveien 1 - bruksendring til boligformål. Siste dok. 12.11.2025 202508334- Ullevålsveien 1 - tilbakeføring av bruk, brudd på brannskille og utvidelse av boenhet. Siste dok. 12.11.2025. Vi anbefaler alle interessenter å sette seg inn i reguleringskartet og bestemmelsene. Dersom kopi ikke ligger vedlagt denne salgsoppgaven, kan du henvende deg til megler og be om kopi.

Vei/vann/kloakk: Offentlig vei. Offentlig vann og kloakk, via private stikkledninger.

Grunnboksdato: 8.12.2025

Tinglyste heftelser og rettigheter: På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/208/890/12: 18.09.1989 - Dokumentnr: 63016 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:208 Bnr:692 Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: Knr:0301 Gnr:208 Bnr:890 Gjelder denne registerenheten med flere 27.02.1998 - Dokumentnr: 11339 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:208 Bnr:692 Gårdsromsavtale Bestemmelse om garasje/parkering Bestemmelser om vedlikehold og anlegg av tekniske ledninger Bestemmelse om adkomstrett Plikt til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale krav til bostandard ved utbedring (30 år) og kommunale minstekrav ved utbedring av gårdsrom Kan ikke slettes uten samtykke fra oslo kommune ved direktør for etat for eiendom og utbygging. Gjelder denne registerenheten med flere 13.11.1989 - Dokumentnr: 78800 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 12 Formål: Bolig Sameiebrøk: 98/1675 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 20 SEKSJONER

Legalpant: Det gjøres oppmerksom på at sameiet har legalpanterett i seksjonen tilsvarende 2 x folketrygdens grunnbeløp for felleskostnader samt andre krav som skriver seg fra sameieforholdet.   EIERBEGRENSNING Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Den som har ervervet seksjonen i strid med forbudet vil i et slikt tilfelle, frivillig eller etter pålegg, måtte selge seksjonen videre til noen som lovlig kan erverve den.

Betalingsbetingelser: Det tas forbehold om endring i offentlige gebyrer. Kjøpesum samt omkostninger innbetales senest per overtagelsesdato. Kjøper er selv ansvarlig for at alle innbetalinger er meglerforetaket i hende til avtalt tid og må selv påse at eventuell bankforbindelse er informert om dette. Innbetaling av kjøpesum skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Overtagelse: Etter avtale. Angi ønsket overtagelse ved budgivningen.

Megler: Michelle Monsen Sveen

Ansvarlig megler: Carolina Toro

Meglers vederlag: Prosentprovisjon med 0.75% av kjøpesum (inkl. mva). Salgstilretteleggelse, kr. 15 000,- (inkl. mva.) Oppgjørsgebyr, kr. 7 290,-(inkl. mva.) Markedspakke, kr. 19 900,- (inkl. mva.) Visninger og overtakelse (pr. stk.), kr. 3 000,- (inkl. mva.) Factoring/Utleggsgebyr, kr. 3 000,- (inkl. mva.) Grunnbok/e-tinglysing, kr. 2 000,- (inkl. mva.) Direkte utlegg dekkes av selger. Dersom handel ikke kommer i stand er følgende avtalt om meglerforetakets vederlag: Intet salg - ingen regning. Oppdragsgiver betaler bare hvis det blir salg. Boligselgerforsikring, bygningsrapport, takst og annonsering utover avtalt markedspakke inngår ikke i garantien, men kan bestilles direkte fra leverandør.

Boligselgerforsikring: For denne eiendommen er det tegnet boligselgerforsikring.

Boligkjøperforsikring: Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 2 200,- i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 1 200,- i honorar for Boligkjøperforsikring.   Boligkjøperforsikring kan tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Sentrale lover: Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.   Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.   Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.   Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3.   Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).   Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personopplysningsloven: Ditt personvern er viktig for Notar og vi er opptatt av å verne om personopplysningenes integritet, tilgjengelighet og konfidensialitet. All behandling av personopplysninger i Notar skal følge det til enhver tid gjeldende personvernregelverket, herunder GDPR og personopplysningsloven. Les mer om dette her: https://notar.no/personvern.aspx.

Hvitvaskingsreglene: Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen med selger. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.   Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Notar ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.   Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom innbetaling likevel må foretas på annen måte, må megler orienteres med begrunnelse og informasjon om innbetalers navn, før innbetaling av oppgjør.

Budgivning: Det første budet skal inngis skriftlig på Notar sitt budskjema, påført budgivers signatur og vedlagt kopi av legitimasjon. Alternativt kan man legge inn bud elektronisk, ved bruk av "Gi bud" knapp i nettannonse, hvor budgiver må legitimere seg med BankID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.   Bud som ikke er skriftlig, eller som har en kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver frem til angitt akseptfrist.   Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver.   Fra og med 01.07.25 vil det ikke lengre være lovlig å legge inn hemmelige bud. Megler kan dermed ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.   Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan kreve kopi av budjournalen i anonymisert form etter at budrunden er avsluttet.   For øvrig vises det til ”Forbrukerinformasjon om budgivning” som er inntatt i salgsoppgaven.